2013-2018年中国西宁房地产市场深度评估及投资潜力预测报告

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第一部分 发展现状与前景分析
第一章 全球房地产市场发展分析 1
第一节 2011-2012年世界房地产市场分析 1
一、2011年全球房产市场现状 1
二、2012年全球房产市场现状 1
三、2012年全球房地产发展形势分析 2
四、2012年全球商业地产市场已趋稳定 6
五、2012年全球房地产市场投资预计 7
第二节 世界部分国家房地产发展分析 8
一、2012年美国房地产市场发展分析 8
二、2012年欧洲房地产市场发展分析 9
三、2012年法国房地产市场发展分析 9
四、2012年英国房地产市场发展分析 10
五、2012年日本房地产市场发展分析 12
六、2012年泰国房地产市场发展分析 13
第三节 港台地区房地产状况 14
一、2012年香港房地产市场发展分析 14
二、2012年台湾房地产市场发展分析 14
三、2012年台商鼓励陆企赴台投资房地产 18
第四节 2012年世界房地产市场预测 19
一、2012年全球房地产市场分析预测 19
二、2012年全球房地产投资前景及市场 20
三、2012年美国房地产市场分析预测 23

第二章 我国房地产市场发展分析 24
第一节 对2011-2012年房地产市场调控的思考 24
一、当前房地产调控的主要特点 24
二、房地产调控要解决的若干核心问题 25
三、进一步完善房地产调控的若干建议 27
第二节 2011年房地产市场运行分析 28
一、2011年中国房地产市场整体情况 28
二、2011年中国房地产市场热点问题 29
三、2011年房地产开发完成情况 37
四、2011年商品房销售面积和销售额增长情况 41
五、2011年房地产开发企业资金来源情况 42
六、2011年全国房地产开发景气指数 44
第三节 2012年全国房地产市场运行情况 45
一、2012年房地产开发完成情况 45
二、2012年商品房销售情况 47
三、2012年房地产投资完成情况 48
四、2012年房地产开发企业资金来源情况 52
五、2012年全国房地产开发景气指数 53
六、2012年大中城市房屋市场销售价格指数 54
第四节 2012年房地产市场形势分析与影响因素 57
一、2012年中国房地产行业发展概述 57
二、2012年中国房地产全行业发展形势 59
三、2012年中国房地产市场调控分析 67
四、2012年房产影响未来楼市走势预测分析 68
第五节 2012年房地产市场发展趋势预测 70
一、房地产政策调整 70
二、土地供应量走势 70
三、房地产资金走势 71
四、保障性住房走势 71
五、政策性商品住房——限价房走势 72
六、商品房走势 72
七、商品房价格走势 73
八、房地产业产业质量标准化走势 73
九、2012年房地产业的警示 73

第三章 西宁房地产行业发展分析 75
第一节 西宁房地产政策分析 75
一、2011年主要房地产政策综述 75
二、2012年1季度房地产行业主要政策分析 78
三、2012年2季度房地产行业主要政策分析 86
第二节 2006-2012年西宁房地产市场分析 112
一、2006-2010年西宁房地产回顾 112
二、2011年西宁房地产市场分析 117
三、2012年1季度西宁房地产市场分析 119
四、2012年2季度西宁房地产市场分析 120
五、2012年5月西宁楼市市场综述 121
第三节 2011-2012年西宁房地产市场供需分析 147
一、2011-2012年西宁房地产市场成交情况分析 147
二、2011-2012年西宁各区域房地产市场成交分析 148
三、2011-2012年西宁房地产市场价格走势分析 153
四、2012年西宁可售房源创历史新高 154

第二部分 细分市场分析
第四章 西宁土地市场 156
第一节 土地利用机制与城镇化发展分析 156
一、城镇化的涵义 156
二、约束中国城镇化进程的土地问题 156
三、城镇化土地问题的解决措施 160
第二节 我国土地政策分析 162
一、国土部下达2012年全国土地利用计划 162
二、2012年国土部发文完善土地招拍挂制度 163
三、2012年国土部土地监控扩大至全国县域 163
四、2012年国土部再紧“地根”土地按需供应时代终结 164
五、2012年国土部严禁通过土地登记将违法用地合法化 165
六、2012年土地差别化政策或出台 165
七、2012年国土部：土地供应双轨制终将取消 166
第三节 2010-2012年西宁土地市场分析 167
一、2010年西宁土地市场分析 167
二、2011年西宁土地市场分析 168
三、2012年西宁土地市场分析 170
第三节 西宁市2012年度国有建设用地供应计划 172
一、指导思想和基本原则 173
二、计划指标 173
三、土地供应政策导向 175
四、计划的实施及保障措施 177
五、计划的实施与监督 178
第四节 节约集约用地对房地产业的影响 179
一、国家发布《关于促进节约集约用地的通知》 179
二、土地闲置成本加大囤地空间缩小 181
三、小地块的出让和开发将成为主流 182
四、强化用地合同管理有利于建立公平的土地拍卖竞争制度 182

第五章 西宁住宅市场 183
第一节 住宅产业的相关概述 183
一、住宅产业的定义 183
二、住宅产业的特点 183
三、住宅产业的分类 187
第二节 2011-2012年西宁商品住宅市场发展分析 187
一、2011年西宁商品住宅市场总体分析 187
二、2012年西宁商品住宅市场总体分析 188
第三节 2012年西宁商品住宅市场发展分析 189
一、商品住房供求关系 189
二、商品房供应分析 190
三、商品房总成交情况分析 191
第四节 2012年西宁市住宅租赁市场分析 193

第六章 西宁别墅市场 194
第一节 别墅的相关概述 194
一、别墅的定义 194
二、别墅的分类 196
三、别墅的设计要点 197
四、影响别墅品质的因素分析 197
第二节 2012年西宁别墅市场的发展 200
一、2012年全国别墅市场发展综述 200
二、2012年西宁市区豪宅将扎堆上市 202
三、2012年西宁高端期房市场分析 203

第七章 西宁商业地产市场 205
第一节 商业地产的相关概述 205
一、商业地产的定义 205
二、商业地产的分类 205
三、商业地产存在的三种模式 207
第二节 中国商业地产的发展现状 208
一、2011年中国商业地产市场发展总体状况 208
二、2012年中国商业地产市场发展总体状况 211
第三节 西宁商业地产市场的发展概况 213
一、2011年西宁商业地产市场发展总体状况 213
二、2012年西宁商业地产市场发展总体状况 215
第四节 西宁商业地产市场的前景趋势分析 217

第八章 西宁写字楼市场 219
第一节 中国写字楼市场的发展综述 219
一、2011年中国写字楼市场分析 219
二、2012年中国写字楼市场分析 220
第二节 2011-2012年西宁写字楼市场的发展 221
一、2011年西宁写字楼市场分析 221
二、2012年西宁写字楼市场分析 223
第三节 西宁写字楼市场投资分析 224
一、西宁写字楼市场投资机遇逐渐显现 224
二、西宁优质写字楼市场存在投资机会 225
第四节 投资写字楼的风险及建议 227
一、投资写字楼的三大风险 227
二、投资写字楼需注意的问题 227
三、个人投资写字楼的八个要点 228

第九章 西宁二手房市场 230
第一节 二手房的相关概述 230
一、二手房的概念及种类 230
二、二手房专有名词的概念 230
三、分析二手房升值的特点 231
第二节 中国二手房市场的发展综述 232
一、2011年中国二手房市场发展分析 232
二、2012年全国二手房市场发展分析 238
三、2012年中国二手房市场总结与展望 244
第三节 2005-2010年西宁二手房市场发展回顾 245
一、2005-2010年西宁主城区二手房交易情况 245
二、2007-2010年西宁主城区二手房交易比较 245
第四节 2011年西宁二手房市场发展 246
第五节 2012年西宁二手房市场分析 247

第十章 2011-2012年西宁房地产消费市场分析 248
第一节 西宁房地产消费者收入分析 248
一、西宁人口、人民生活分析 248
二、2011-2012年西宁消费者收入水平 249
第二节  2012年西宁房地产场消费需求分析 250
一、2012年市场保持量价齐降 250
二、政策持续深入市场观望加深 250
三、刚需购房分析 251
第三节 2012年第一季度全国购房者信心指数 251
一、2012年第一季度全国购房者信心指数 252
二、2012年第一季度全国购房者信心现状 253
三、2012年第一季度分区域购房者信心指数 253
四、2012年第一季度中国购房者对于政策影响市场的看法 255
五、2012年第一季度中国购房者未来购房计划的变化 256

第三部分 市场竞争格局与形势
第十一章 西宁房地产行业竞争格局分析 258
第一节 房地产市场竞争层次体系探讨 258
一、产品式样竞争 258
二、产品大类竞争 259
三、产品使用价值竞争 259
四、基于消费观念和文化导向的竞争 260
第二节 2012年房地产市场竞争格局分析 261
一、2012中国房地产百强企业研究报告 261
二、2012中国房地产上市公司TOP10研究 275
三、2012年中国房地产企业销售排行榜 287
四、2012年房地产行业将面临重新“洗牌” 294
第三节 西宁房地产竞争分析 296
一、2012年西宁开发商将面临重新洗牌 296
二、2012年西宁的房地产开发跨入“后战国时代” 297
第四节 2012年新形势下中国房地产企业的持续发展 298
一、2012年房地产企业面临的新形势 298
二、房地产企业持续发展存在的主要问题 300
三、房地产企业持续发展思路 303
第五节 房地产开发企业竞争力分析 310
一、房地产市场竞争阶段 310
二、房地产市场的竞争格局 312
三、房地产企业竞争力分析 312
四、中小房地产企业的竞争方法 316

第十二章 西宁房地产重点企业发展分析 321
第一节 中房银川 321
一、企业概况 321
二、经营业绩 321
三、2011年销售状况322
第二节 汇通国基房地产开发有限责任公司322
第三节 青海天乐实业集团322
第四节 西宁市振业房地产公司322
第五节 西宁金松房地产开发有限公司323
第六节 西宁皓宁房地产开发有限公司323
第七节 西宁颐豪房地产开发有限公司323
第八节 西宁其他房地产企业介绍323
一、西宁铁路房地产开发有限公司324
二、西宁金长城房地产开发有限公司325
三、西宁恒邦房地产有限责任公司326
四、西宁金宅房地产公司326
五、西宁浩星房地产开发有限公司327
六、西宁金盘房地产开发有限公司327

第四部分 行业发展趋势
第十三章 中国房地产行业投融资与并购分析 327
第一节 2012年房地产投融资结构特点及政策建议 327
一、总量特征：资金供给止跌回升，房地产投资仍在高位行走 327
二、结构特点：房地产融资结构特点 328
三、房地产开发投资结构特点 329
四、结论与政策建议 329
第二节 2012年中国房地产行业并购趋势分析 330
一、房企“卖身潮”初现 330
二、洗牌为大势所趋 331
三、2012迎来大并购时代 332

第十四章 2013-2018年房地产行业发展趋势预测 334
第一节 2013-2018年房地产行业发展预测 334
一、2012年中国楼市消费者变化趋势 334
二、2012-2020年我国房地产市场预测 335
三、“十二五”末全国保障性住房覆盖面要求 336
四、商业地产将成房企发展重点 342
第二节 2013-2018年房地产行业竞争格局趋势 344
一、房地产市场未来分化趋势 344
二、中国房地产市场变化环境 348
三、房地产企业竞争格局变化预测 348
四、房地产市场格局预测 350
第三节 2013-2018年房地产企业发展趋势分析 351
一、房地产企业民营化趋势分析 351
二、房地产企业集团化规模化经营分析 351
三、房地产企业服务的差别化趋势 353
四、房地产企业专业化和品牌化趋势 354
五、房地产企业网络化信息化趋向 356
六、房地产企业与金融业融合的趋势 356
七、房地产市场营销新趋势 359
八、小户型未来市场发展趋势 361

第五部分 行业发展战略
第十五章 2013-2018年西宁房地产企业发展战略 363
第一节 2012年土地和资金困境下的房地产开发策略 363
第二节 企业应对房地产周期波动的四种经营策略 366
一、资本运作策略 366
二、土地储备策略 367
三、业务组合策略 368
四、区域互补策略 368
第三节 2012年转型期房地产企业的发展策略 369
一、城市布局的扩大化：二、三线城市成为主战场 369
二、融资渠道的多样化：信托、海外发债等融资方式快速发展 370
三、开发方式的丰富化：项目合作开发与并购、代建模式的发展 370
四、开发方向的多元化：转战商业地产、积极探索旅游、养老地产 371
第四节 新经济形势下房地产企业一般发展策略分析 371
一、积极参与保障房建设 372
二、城市综合体建设 372
三、旧城改造 373
四、专业化突围 373
五、商业同盟 374
六、产融结合 374
七、人才突围 375
第五节 新经济形势下房地产企业融资对策 375
一、房地产企业融资存在的问题 375
二、房地产企业融资对策 377
第六节 新经济形势下房地产企业土地储备战略选择 380
一、转变经营模式，壮大企业规模实力 380
二、增加二、三线城市土地储备 381
第七节 新经济形势下房地产市场创新策略 381
一、房地产企业应在变革中求发展 381
二、房地产产品应在创新中树品牌 385

第十六章 2013-2018年西宁房地产企业发展策略 390
第一节 房地产企业发展管理分析 390
一、成本控制策略 390
二、定价策略 392
三、竞争策略 394
四、并购重组策略 397
五、融资策略 400
六、资本运作策略 401
第二节 房地产企业财务风险管理及其防范 406
第三节 房地产品牌发展策略 409
一、房地产品牌及其作用 409
二、房地产品牌塑造的必要性 409
三、房地产主流企业的品牌误区 410
四、品牌开发步骤分析 411
五、物业管理品牌化 412
六、房地产品牌创建战略 414
第四节 我国旅游房地产业发展策略分析 416
一、旅游房地产的概念及分类 416
二、我国旅游房地产发展的市场前景 417
三、发展旅游房地产业的宏微观思考 418
四、我国旅游房地产业发展对策探究 419

第十七章 2013-2018年西宁房地产营销策略分析 422
第一节 2012年房地产市场营销趋势 422
第二节 当前房地产营销策略分析 423
一、房地产营销中的问题 423
二、房地产营销策略 424
第三节 基于GIS/VR的新型房地产营销模式 426
一、GIS和VR 426
二、基于GIS＼VR新型营销模式的优势 426
第四节 房地产企业开展网络营销的策略选择 427
一、房地产企业开展网络营销的优势 427
二、房地产企业开展网络营销的问题 428
三、房地产企业实现网络“赢销”的主要策略 429

图表目录
图表：2008年12月-2011年12月累计全国房地产土地购置与开发面积及同比增长率变动趋势 37
图表：2008年12月-2011年12月累计固定资产投资与房地产开发投资增长率变动趋势 38
图表：2010年11月-2011年12月累计不同用途房地产开发投资构成情况 39
图表：2008 年12月-2011年12月累计不同用途房地产开发投资增长率变动情况 39
图表：2010年11月-2011年12月累计不同地区房地产投资额完成情况 40
图表：2008年12月-2011年12月累计东、中、西部地区房地产投资增长率变动趋势 40
图表：2008年12月-2011年12月累计全国商品房、商品住宅销售面积及同比增长率变动趋势 41
图表：2008年12月-2011年12月累计全国商品房、商品住宅销售额及同比增长率变动趋势 42
图表：2010年11月-2011年12月累计全国房地产开发企业资金来源构成情况 43
图表：2008年12月-2011年12月累计全国房地产开发企业资金来源构成增长率变动趋势 43
图表：2007年12月-2011年12月国房景气指数及主要分类指数走势 44
图表：2011年6月-2012年6月累计全国房地产土地购置与待开发面积及同比增长率变动趋势 45
图表：2010年6月-2012年6月累计全国商品房、商品住宅施工面积及同比增长率变动趋势 46
图表：2010年6月-2012年6月累计全国商品房、商品住宅竣工面积及同比增长率变动趋势 46
图表：2010年6月-2012年6月累计全国商品房、商品住宅销售面积及同比增长率变动趋势 47
图表：2010年6月-2012年6月累计全国商品房、商品住宅销售额及同比增长率变动趋势 48
图表：2010年6月-2012年6月累计全国房地产开发投资及同比增长率变动趋势 49
图表：2010年6月-2012年6月累计不同用途房地产开发投资完成额构成情况 50
图表：2010年6月-2012年6月累计不同用途房地产开发投资增长率变动趋势 50
图表：2011年6月-2012年6月累计不同地区房地产投资额完成情况 51
图表：2010年6月-2012年6月累计东、中、西部地区房地产投资增长率变动趋势 51
图表：2011年6月-2012年6月累计全国房地产开发企业资金来源构成情况 52
图表：2010年6月-2012年6月累计全国房地产开发企业资金来源构成增长率变动趋势 53
图表：2010年6月-2012年6月房地产开发综合景气指数及主要分类指数走势 54
图表：2012年6月份70个大中城市住宅销售价格指数 55
图表：2012年6月份70个大中城市住宅销售价格指数（续） 56
图表：2011年主要房产相关政策汇总 75
图表：2012年“新国八条”政策要点和主要内容 78
图表：2012年1季度加快推进保障性住房建设相关举措 81
图表：2012年35个大中城市房价控制目标 83
图表：2012年上半年加快推进保障性住房建设相关举措 88
图表：2012年上半年大型机构存款准备金率调整情况 92
图表：2012年以来央行上调一年期商业存贷款基准利率变动情况 92
图表：截至2012年6月14日部分已出台限购令城市相关情况 100
图表：2012年重庆、上海两地房产税征收对象、计税依据以及税率等相关比较 102
图表：2008年10月份以来出台的关于加快推进保障性住房建设的主要政策措施 105
图表：2008-2012年中央财政保障性安居工程支出增长情况 106
图表：2012年1-6月西宁市区二手房成交数据 109
图表：2012年1-6月西宁市区一手房成交数据 110
图表：2006-2010年西宁市区商品房销售情况 112
图表：2006-2010年西宁市区商品房销售均价 113
图表：2010年西宁市区商品住房整体走势 114
图表：2010年西宁市区各区域商品住房销售情况 114
图表：2010年西宁市鹿城区商品住房销售情况 115
图表：2010年西宁市瓯海区商品住房销售情况 116
图表：2010年西宁市开发区商品住房销售情况 116
图表：2010年西宁市开龙湾区商品住房销售情况 117
图表：2006-2011年西宁市区（三区）商品房情况 118
图表：2012年5月西宁市区部分二手房成交价格表 126
图表：西宁市区2012年度土地供应空间分布表 175
图表：2012年5月西宁市区商品住房市场交易情况 189
图表：2011年10月-2012年5月西宁市区住宅供求关系 189
图表：2012年5月西宁市区商品住房新增供应区域分布 190
图表：2011年10月-2012年5月西宁市区商品房新增供应量走势 190
图表：2012年5月西宁市区商品房销售面积统计 191
图表：2012年5月西宁市区商品房销售套数统计 191
图表：2011年10月-2012年5月西宁市区商品房量价走势 192
图表：2012年5月西宁市区商品房销售统计 192
图表：中国高端消费群之“马洛斯”成长图 199
图表：2011年一线城市商业地产整购成交案例 209
图表：2011年二、三线城市商业地产整购成交案例 210
图表：2011 年全国二手房成交量及均价环比涨幅 233
图表：2011 年全国二手房成交量及均价环比涨幅 233
图表：2011 年全国重点城市二手房成交总量月度走势 234
图表：2011 年一线城市二手房成交量月度走势 235
图表：2011 年其它重点城市二手房成交量月度走势 235
图表：2008 年至2011 年各重点城市二手房价格累计涨幅 236
图表：2008 年至2011 年各重点城市二手房价格累计涨幅 237
图表：2007 年至2011 年各城市二手房与新房占比变化 238
图表：2005-2010年西宁主城区二手房交易件数 245
图表：2007-2010年西宁主城区二手房交易比较 246
图表：2001-2011年西宁城市居民人均可支配收入及其增长速度 248
图表：2001-2011年农村居民人均纯收入及其增长速度 249
图表：2010-2012年第一季度全国购房者信心指数 252
图表：2012年第一季度中国购房者信心指数四个测评环节季度环比 253
图表：2012年第一季度一线城市购房者信心指数、现状满意指数及预期信心指数 254
图表：2012年第一季度中国购房者信心指数一二三线城市信心对比 254
图表：2012年第一季度中国购房者信心指数分区域指数 255
图表：2012年第一季度中国购房者对于政策影响市场的看法 256
图表：2012年第一季度中国购房者对于所在城市未来政策走势的看法 256
图表：2012年第一季度调查——中国购房者未来购房计划的变化 257
图表：百强企业2006-2011年销售额及变化 262
图表：百强企业2006-2011年销售面积及变化 263
图表：百强企业2006-2011年市场份额及变化 264
图表：综合实力TOP10企业2006-2011年市场份额 265
图表：百强企业2006-2011年资产状况及变化 266
图表：百强企业2006-2011年营业收入与净利润及变化 267
图表：百强企业2008-2011年盈利及费用指标均值 267
图表：百强企业2008-2011年盈利能力分析指标均值 268
图表：百强企业2007-2011年成长性指标 269
图表：百强企业2006-2011年土地储备规划建筑面积均值及变化 269
图表：百强企业2006-2011年预收账款均值及变化 270
图表：百强企业2006-2011年经营性现金流情况 271
图表：百强企业2008-2011年资产负债率和流动比率 271
图表：百强企业2006-2011年筹资活动现金流入和银行授信额度 272
图表：百强企业2008-2011年运营效率指标分析 273
图表：百强企业2006-2011年营业税及所得税 274
图表：2008-2011年房企融资状况分析 377

略……

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