物业清洁是指对写字楼、住宅小区、商业综合体、公共交通枢纽等建筑的公共区域（如：楼层走道、公共卫生间、小区公共空间等）进行环境卫生综合管理，包括但不限于：清洁服务、外墙清洗服务以及有害生物防治等。

中国物业清洁市场经过二十多年的成长，目前已进入快速发展期。我国物业清洁市场需求出现于20世纪90年代初，相比较发达国家，发展时间相对较短。但随着我国改革开放进程不断的推进，市场经济发展越来越快，高档酒店、商业写字楼、高铁站、机场等公共场所逐渐增多，从而催生了物业清洁市场的兴起。和国外成熟市场相比，目前中国物业清洁市场所具备的特点是高增长率、供应商数量众多。物业清洁市场需求主要受下游商品房、写字楼、商业综合体、公共交通枢纽（包括但不限于高铁、地铁和机场等）的市场情况影响，下游市场的发展将带动物业清洁市场的发展。

企业竞争现状：目前，我国物业清洁行业企业数量众多，但全国性布局的物业清洁企业很少，大多数只服务于当地市场，缺乏跨地区开拓市场的能力。这样就形成了大型物业清洁企业数量较少，中小型物业清洁企业数量众多的竞争格局，领军企业有望提升高端市场竞争份额。

大多数物业清洁服务企业的业务主要集中在住宅小区和写字楼等领域，市场较为成熟，参与竞争的主体相对较多，市场竞争较为激烈，而地铁、高铁、机场等大型公共设施领域、大型商业综合体、高端住宅小区和写字楼等领域的物业清洁业务，对于供应商的过往业绩、服务品质等要求较高，对供应商的综合管理能力和品牌提出较高的要求，因此，该部分业务参与竞争的主体主要为全国性布局的物业清洁公司以及具有一定规模的当地物业清洁公司，竞争强度相对较小。随着行业不断的发展，未来中高端服务将更具发展潜力，行业结构将不断优化，部分企业优势将不断凸显，行业集中度将有所提高。

中金企信国际咨询公布的《2021-2027年中国物业清洁行业市场全景调研分析及投资可行性研究预测报告》

产业政策趋向分析：

1、国家战略驱动：环境卫生是现代文明的重要标志，环卫行业是实现“清洁大中国”、“美丽大中国”、“环保大中国”和“生态大中国”的国家环保战略的刚需行业。

2、产业政策驱动：环卫行业的发展速度和规模与国家产业政策、环保意识增强和环卫市场化特征密切相关，这些产业政策对公司的环卫业务及物业清洁业务的市场需求和发展前景有着较大影响。2013年，党的十八届三中全会通过《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》，确立了城市公共服务市场化之路。在未来，将会有更多民营资本涌入城市环境卫生服务行业，激发市场活力，推动市容环保市场的健康发展。2016年，国务院印发《“十三五”生态环境保护规划》，提出要提高智慧环境管理技术水平，重点提升环境污染治理工艺自动化、智能化技术水平，建立环保数据共享与产品服务业务体系。2017年，国家发改委、住建部联合发布《生活垃圾分类制度实施方案》，提出要加快城市智慧环卫系统研发和建设，通过“互联网+”等模式促进垃圾分类回收系统线上平台与线下物流实体相结合。

2018年，国务院印发《农村人居环境整治三年行动方案》，提出以建设美丽宜居村庄为导向，以农村垃圾、污水治理和村容村貌提升为主攻方向，重点推进农村生活垃圾治理、开展厕所粪污治理、梯次推进农村生活污水治理、提升村容村貌、加强村庄规划管理。

2019年，环境生态部发布《“无废城市”建设试点实施方案编制指南》和《“无废城市”建设指标体系（试行）》，针对城乡生活垃圾产生量不断增长与分类回收、利用处置能力不足的突出矛盾，研究提出降低人均生活垃圾日产生量、提高生活垃圾分类收运系统覆盖率和农村卫生厕所普及率、提高生活垃圾回收利用率、控制生活垃圾填埋量等方面的具体任务措施，鼓励采用政府和社会资本合作（PPP）等模式新建城市生活垃圾处置项目，推动实现城乡生活消费领域固体废物高效利用处置。

2020年3月，为推进城市环卫工作的健康发展，住建部办公厅印发了《关于进一步做好城市环境卫生工作的通知》，其中明确将全面推进城市环卫工作。2020年11月，习近平主持召开中央深改委会议审议通过《关于进一步推进生活垃圾分类工作的若干意见》，深入推进生活垃圾分类工作，提高生活垃圾减量化、资源化、无害化水平，为建设美丽中国作出贡献。

产业发展趋势分析：

1、政策驱动叠加环保意识增强，促进环卫服务市场化进程加速，带来项目订单从toG端向toB端转移的成长红利。环卫服务总体规模既包括由政府主导的（G端）环卫服务也包括由第三方市场化企业提供的（B端）环卫服务。而环卫服务市场化规模仅指由第三方市场化企业提供的（B端）环卫服务，这是各类环卫服务企业真实发展的市场空间。根据弗若斯特沙利文编制的报告，企业在整个环卫市场中所占的份额预计将由2019年的47.3%增至2024年的74.9%。根据发达国家经验，环卫市场化率达到80%属于较高的市场化水平，而我国目前环卫市场化率远未达到发达国家的水平，随着我国城镇化率的提升，城乡社区环境环卫支出也不断提高，市政环卫未来的市场空间巨大。

2、前端导流入口，助力打开后端再生资源回收市场。环卫服务可充分发挥前端导流优势，助力打开后端再生资源的回收市场。环卫服务行业通过前端的垃圾收集，可为后端的再生资源回收利用和垃圾分类处置形成有效的导流作用。前端环卫企业可通过上下游纵向一体化或与后端的再生资源回收企业合作，开拓上下游联动的再生资源回收市场。

3、环卫行业市场竞争的不断加剧以及环卫服务项目标准化的提升（标准化扩大服务范围、增加服务内容、扩充服务品类），促进行业龙头市场份额的进一步集中，行业进入集约化、规模化的快速发展阶段。环卫服务龙头企业有望凭借其雄厚的资金实力、丰富的管理技术经验和优秀的市场开拓能力，获取更多大型环卫服务项目，加速份额提升。

环卫标准化提高参与者竞争门槛，利于行业龙头份额提升。环卫标准化包含三个方面：第一，服务范围扩大。环卫服务项目招标方管理层级提升，如从一个街道的路面清扫项目提升为多个街道联合的路面清扫打包项目，甚至提升为整个行政区或地级市的路面清扫打包项目。第二，服务内容一体化。环卫服务内容从路面清扫的单项服务，扩充为路面清扫+垃圾清运+公厕及垃圾中转站运维的一体化项目，扩大单个环卫服务项目的体量。第三，服务品类扩充。除了传统的环卫服务内容一体化打包外，服务品类扩充至其他的增值环卫服务，如：垃圾分类服务、小广告清理、水面保洁、门前四修包等，打造成“城市服务管家”的大环卫服务。

以上三个方面，使得环卫服务标准化程度和单个项目的体量不断提高，同时也对市场参与者的资金、资质、人员、技术、过往业绩提出了更高的要求，而环卫服务龙头有望凭借其雄厚的资金实力、丰富的管理技术经验和优秀的市场开拓能力，获取更多的环卫服务项目，从而加速份额提升。

4、“智能化、一体化、机械化、市场下沉”是未来环卫行业发展趋势。随着城市化进程加快和物联网技术的迅速发展，我国环卫行业将呈现四大趋势：智能化、一体化、机械化、市场下沉。其中，环卫智能化能提升环卫作业质量，降低环卫运营成本，提高突发事件应急能力；环卫一体化将有效集合垃圾分类、收集、清运和处理业务，并有效整合环卫行业的上下游产业链；环卫机械化表现为机械化率的提升、人工参与数量的减少和劳动生产率的提高；市场下沉表现为县区、乡村将成为巨大的环卫综合服务潜力市场。

5、“城市管家”，对传统环卫，既是机遇，也是挑战。随着政府职能的进一步放开，环卫市场化进一步深入，市政业务出现综合化趋势。横向来看，沿着城市治理的思路，城市空间的传统边界被打破，小区内外、市政以及公共服务出现融合趋势。“城市管家”项目综合性较强，业务内容包含了传统市政环卫、公共服务（城管执法）、市政基础设施投运等，对企业的综合实力要求较高。

目前环卫市场的参与方主要有中央型企业、地方国资、物业公司、环卫公司等。未来的“物管城市”将会充分利用城市智慧管理平台，将城市环境卫生、园林绿化、勤务管理、垃圾分类、数字化城管巡查等作业服务及管理事项等统一纳入城市精细化管理平台。