（1）城市更新定义及分类：城市更新（UrbanRenewal）又称旧城改造或城市复兴，是指在社会、经济、及环境的作用力下，在城市区域内发生的涉及城市物理形态改变或者土地及其上建筑物利用强度改变的过程。

城市更新几乎伴随着城市发展的全过程，是城市化过程中无法回避的关键问题，已成为当今世界各国所面临的一项重要议题。由于城市旧区的衰败及其屋宇设施的不断老化，土地利用低效、房屋建筑破损、居住环境恶化等问题日渐凸现，越来越多的城市旧区亟待翻新改建，城市更新行动可以助力老旧城区完善基础设施功能，改善交通便捷程度，修复城市生态，保护历史文化街区，增加公共设施及公园绿地，提高和创造品质公共空间，同时塑造城市风貌，激活城市衰败地区经济发展以及提升城市治理水平，是适应城市发展的新要求，以持续推动城市人居环境和经济活动健康和持续发展为核心目标。

按实施对象分类，城市更新主要分为：1）以提升住房公共服务为核心的“老旧街区改造”；2）以城市遗产保护利用为目标的“历史街区改造”；3）以提升生态环境为方向的“城市生态修复”；4）以提升城市土地利用效率为目标的“旧中心区改造”；5）以多方参与治理模式的“旧工业区改造”。

城市更新工程是指通过特定的设计、技术及施工等改造、建造、维修和维护工程工作，遵循“有机更新”、“城市双修”和“社区微更新”等城市更新理念，对老旧街区、历史街区、旧中心区或旧工业区等城市区域或单元进行更新、改造和提升，使老旧城区实现完善公共设施功能、改善交通便捷程度、修复城市生态、保护历史文化街区、增加公共设施及公园绿地、提高和创造品质公共空间、塑造城市风貌、激活城市衰败地区经济发展以及提升城市治理水平的综合性的工程。城市更新工程涉及城市规划、建筑装饰、历史人文、电气工程、自动控制、通讯安防等多学科，是一项综合性、系统性的工程，是典型的技术和资金密集型行业。因城市更新实施过程，必须与城市区域中生活和工作的居民、企业、政府机关长期密切协作和配合，实施单位不但需要具备较强的城市更新工程技术能力和经验，还需要具备较强的协调和沟通能力，并具备较强的工作韧性，复杂程度和实施难度相对较高。

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（2）城市更新行业发展阶段：根据我国城镇化进程和城市建设宏观政策变化，将中国城市更新划分为相应的四个发展阶段。

第一阶段（1949-1977年），城市建设秉持集中力量开展“社会主义工业化建设”的基本国策，旧城改造的重点是还清基本生活设施的历史欠账，解决突出的城市职工住房问题，同时结合工业的调整着手工业布局和结构改善。当时建设用地大多仍选择在城市新区，旧城主要实行填空补实。

第二阶段（1978-1989年），第三次“全国城市工作会议”制定了《关于加强城市建设工作的意见》及1984年《城市规划条例》提出“旧城区的改建，应当遵循加强维护、合理利用、适当调整、逐步改造”，伴随国民经济的日渐复苏以及市场融资的支持，大部分城市开始发生急剧而持续的变化，城市更新日益成为当时城市建设的关键问题。

第三阶段（1990-2011年），“自下而上”的人口城镇化与“自上而下”的土地财政双重驱动，旧城更新通过正式的制度路径获得融资资金。以《“十五”期间加快发展服务业若干政策措施的意见》（国办发〔2001〕98号）鼓励中心城市“退二进三”（调整城市市区用地结构，减少工业企业用地比重，提高服务业用地比重）为标志的大范围城市更新全面铺开，一大批工业企业迁出城市市区。

第四阶段（2012年-至今），过去几十年的快速城镇化进程埋下了生态环境与粮食安全的危机，面对空间资源趋向匮乏、发展机制转型倒逼的现实情境，城市更新成为存量规划时代的必然选择。2014年《国家新型城镇化规划(2014-2020年)》以及2015年“中央城市工作会议”的召开，标志着我国的城镇化已经从高速增长转向中高速增长，逐步转型为以发展存量、提升质量为主的城市更新发展新阶段。目前，城市更新的内涵外延至推进城市生态修复、功能完善工程、强化历史文化保护、塑造城市风貌、加强城镇老旧街区改造和社区建设、提高城市治理水平等诸多方面，是适应城市发展的新要求，持续推动城市人居环境和经济活动健康、持续发展的重要手段。

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（3）城市更新行业政策趋势：现代城市更新逐步将从物质更新主导规划设计，转向多学科交叉和融合的社会、经济、文化、生态整体复兴的综合思维的城市更新思维，发挥政府、市场、社会与群众的集体智慧，通过城市更新基础理论、技术方法以及制度机制的创新，使城市更新工作走向科学化、常态化、系统化和制度化；遵循“有机更新”、“城市双修”和“社区微更新”等城市更新理念，实施包括：1）通过连贯性的维修工作，保证建成建筑及居住区的品质，保障人们居住、工作和生活的与时俱进；2）通过城市改造项目，改善街区的交通便捷程度，完善城市的完整性，有效优化城市形象；3）通过保护历史文化街区、增加公共设施及公园绿地，提高和创造品质公共空间；4）通过改造工业闲置用地，激活城市衰败地区等城市更新策略内容。

2014年国土资源部发布《节约集约利用土地规定》，2016年，国土资源部印发《关于深入推进城镇低效用地再开发的指导意见(试行)》，2017年印发了《城镇低效用地再开发工作推进方案(2017-2018年)》，均对城市更新做出制度规定和行动规划。2019年7月，住房城乡建设部会同发展改革委、财政部联合发布了《关于做好2019年老旧小区改造工作的通知》，希望通过老旧小区改造，完善城市管理和服务，彻底改变粗放型管理方式，让人民群众在城市生活得更方便、更舒心、更美好。

2020年7月，国务院办公厅《关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》（国办发〔2020〕23号）明确改造对象范围为，城镇老旧小区是指城市或县城（城关镇）建成年代较早、失养失修失管、市政配套设施不完善、社区服务设施不健全、居民改造意愿强烈的住宅小区（含单栋住宅楼）。各地要结合实际，合理界定本地区改造对象范围，重点改造2000年底前建成的老旧小区。明确工作目标为，2020年新开工改造城镇老旧小区3.9万个，涉及居民近700万户；到2022年，基本形成城镇老旧小区改造制度框架、政策体系和工作机制；到“十四五”期末，结合各地实际，力争基本完成2000年底前建成的需改造城镇老旧小区改造任务。

2020年10月，党的十九届五中全会通过《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十四个五年规划和二〇三五年远景目标的建议》，推进以人为核心的新型城镇化。实施城市更新行动，推进城市生态修复、功能完善工程，统筹城市规划、建设、管理，合理确定城市规模、人口密度、空间结构，促进大中小城市和小城镇协调发展。强化历史文化保护、塑造城市风貌，加强城镇老旧街区改造和社区建设，增强城市防洪排涝能力，建设海绵城市、韧性城市。

国家层面出台的这一系列政策文件，对指导城市更新工作有序开展起到了重要作用，城市更新行动必将成为未来我国城镇化基础设施建设的主要实施方向之一。