2013-2018年中国住宅开发市场深度调研及投资价值预测报告

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第一章 行业概述 1
第一节 行业定义及范围界定 1
一、行业界定及分类 1
二、产业链 1
第二节 发展历史回顾 3
一、第一个周期（1984年-1991年） 3
二、第二个周期（1992年-1998年） 4
三、第三个周期（1999年至今） 5

第二章 环境分析 7
第一节 政策法律分析 7
一、防范金融风险，促进住宅开发市场健康发展 7
二、调整住宅供应结构，稳定房价 12
三、调节利率、税率，抑制投机 13
四、保障性住房加速推进，注重政策落实 13
五、宏观调控与我国住宅房地产市场价格波动 14
六、住房和城乡建设部：住宅节能信息写入买房合同 20
七、中国正在研究制订《住宅法》 20
八、2012年房地产政策导向 24
第二节 经济分析 29
一、经济增长及未来预测 29
二、城镇居民家庭人均可支配收入与恩格尔系数 44
三、城镇人员就业状况 45
四、存贷款利率变化 48
五、财政收支状况 50
六、人民币汇率变化 52
第三节 技术分析 52
一、发展现状 52
二、发展趋势 57
第四节 社会分析 62
一、人口规模分析 62
二、年龄结构分析 63
三、学历结构分析 64

第三章 市场分析 67
第一节 市场规模 67
一、住宅需求分析 67
二、住宅供给分析 78
三、住宅价格分析 102
第二节 产品结构 106
一、我国住宅供给结构现状 107
二、我国住宅供给结构矛盾及原因 107
三、住宅供给结构与收入承受力 108
四、住宅供给结构与财政承受力 109
五、保障住房财政综合筹资能力 110
六、构建和谐住房体系的总体思路 110
第三节 市场结构 111
一、长三角经济圈 117
二、珠三角经济圈 121
三、环渤海经济圈 124
四、中原经济圈 128
五、沿江经济圈 129
六、东北经济圈 130
七、西南经济圈 132
八、西北经济圈 133
九、八大区域指数对比分析 135
第四节 品牌市场结构 142
一、全国房地产品牌企业呈现三大特点 142
二、华南区房地产企业品牌价值特点 143
三、华南区房地产专业领先品牌 144
四、华南区房地产公司品牌价值TOP1O 145
第五节 市场特征 146
一、我国房地产业的现状 147
二、我国房市的主要问题 150
三、此轮调整的必然性 153

第四章 市场竞争分析 157
第一节 集中度分析 157
一、行业前十名市场占有率 157
二、集中度状态描述及趋势 157
第二节 价值链分析 158
第三节 行业生命周期分析 166

第五章 主要厂商分析 170
第一节 2012中国房地产百强企业研究 170
一、百强企业整体发展特点分析 170
二、扩张型企业分析 173
三、2012中国房地产百强分析 174
四、百强企业总结分析 175
第二节 2012年房地产开发企业生存现状研究 177
一、2012年房地产上市公司总体情况 178
二、房地产企业融资方式的转变情况 181
三、小结 184
第三节 万科企业股份有限公司 184
一、万科跻身全球最大住宅企业 184
二、2011-2012年公司经营情况分析 186
三、2011-2012年公司财务数据分析 188
四、公司最新发展动态及策略 196
五、万科与深深房和深宝安的发展历程对比分析 201
第四节 保利房地产（集团）股份有限公司 209
一、公司发展概况 209
二、2011-2012年公司经营情况分析 211
三、2011-2012年公司财务数据分析 215
四、公司最新发展动态及策略 222
第五节 中国海外发展有限公司 227
一、公司发展概况 227
二、2011-2012年公司经营情况分析 228
三、2011-2012年公司财务数据分析 229
第六节 富力地产股份有限公司 233
第七节 世茂房地产控股有限公司 234

第六章 2013-2018年行业发展趋势分析 236
第一节 2013-2018年行业发展趋势 236
一、政策发展趋势 236
二、产品发展趋势 237
三、竞争结构发展趋势 239
四、技术发展趋势 240
第二节 2013-2018年行业规模预测 243
第三节 2013-2018年行业结构预测 245

第七章 2013-2018年行业发展策略与建议 246
第一节 产品策略 246
第二节 土地储备策略 261
第三节 融资策略 264
第四节 行业投资机会建议 267
一、2011-2012年中国房地产投资变化 267
二、2011-2012年房地产投资、开发及商品住房销售情况 268
三、住宅投资有起有落 “两极分化”大势所趋 270
四、保障性住房 272
五、从房地产的冬天看其开发风险 272
第五节 住宅产业化策略 276
一、住宅产业可持续发展的内涵与原则 277
二、住宅产业可持续发展应处理好三个利益关系 278
三、住宅产业化是实现住宅产业可持续发展的重要途径 279
四、推行住宅产业化迎来最好时机 280

图表目录
图表：2011-2012年全国性房地产重点政策一览 18
图表：2011-2012年主要经济运行数据 29
图表：2003年-2012年国内生产总值及其增长速度 38
图表：2001年-2012年各产业国内生产总值增长情况 38
图表：2001年-2012年各产业国内生产总值增长率变动情况 39
图表：1995-2012年GDP历史数据(较上年同期变动百分比) 39
图表：1987-2012年历年国内生产总值增长情况 39
图表：1987-2012年历年国内生产总值增速情况 40
图表：1987-2012年历年国内生产总值统计表 40
图表：2006年-2011年国内生产总值及其增长速度 41
图表：2006年-2011年国内生产总值及其增长速度 42
图表：2011年国内三大产业生产总值占比及其增长速度 42
图表：1999年-2012年工业增加值月度同比增长率 42
图表：1999年-2012年社会消费品零售总额月度同比增长率 43
图表：1999年-2012年固定资产投资完成额月度累计同比增长率 43
图表：城乡居民家庭人均收入及恩格尔系数 44
图表：2000-2011年中国城镇就业人口数量与增长率情况 45
图表：2011年城镇单位就业人员劳动报酬情况 46
图表：2011年分地区城镇单位就业人员劳动报酬 47
图表：1990-2012年存贷款利率变化 48
图表：1997-2012年个人住房公积金贷款利率 49
图表：1990-2012年存款利率 49
图表：2006年-2011年财政收支 50
图表：1990-2011年国家财政收支总额及增长速度 51
图表：2011年-2012年人民币汇率变化 52
图表：1990-2011年中国人口数量与增长率情况 62
图表：2011年人口数及其构成 62
图表：2003-2011年城镇居民人均可支配收入及其增长速度 63
图表：2011年年龄和性别分人口数 63
图表：2011年各地区按性别和受教育程度分的人口 (1) 64
图表：2011年各地区按性别和受教育程度分的人口 (2) 65
图表：2007年-2012年全国商品房销售面积及同比增长情况 68
图表：2006年-2012年全国商品房销售面积及同比增长情况 68
图表：2006年-2012年全国商品房销售额及同比增长情况 68
图表：1999年-2012年末全国商品房空置情况 70
图表：2011-2012年各地区商品住宅销售面积增长情况 70
图表：2011-2012年各地区商品房销售面积增长情况 71
图表：2011-2012年各地区商品房销售额增长情况 72
图表：2011-2012年按用途分35个大中城市商品房平均销售价格 73
图表：2011-2012年按用途分35个大中城市商品房销售面积 74
图表：2011年1-12月商品房销售面积 75
图表：2011年1-12月各地区商品房销售情况 75
图表：2011年1-12月商品房销售额 77
图表：2012年各地区商品房销售情况 77
图表：2012年商品房销售额 78
图表：2001-2011年固定资产投资及房地产开发投资增速变动情况 79
图表：2011-2012年不同用途房地产投资完成额所占比重 80
图表：2011-2012年东、中、西部地区房地产开发投资增长率变化情况 81
图表：2011-2012年全国房地产企业土地购置与开发面积同比增长情况 82
图表：2011-2012年全国商品房、商品住宅施工面积及同比增长情况 82
图表：2011-2012年全国商品房、商品住宅竣工面积及同比增长情况 83
图表：2011年各地区按资质等级分的房地产开发企业（单位）住宅竣工套数 83
图表：2011年各地区按用途分的房地产开发企业（单位）建造的住宅面积和造价 84
图表：2011年各地区按资质等级分的房地产开发企业（单位）商品住宅销售套数 85
图表：2011年各地区按资质等级分的房地产开发企业（单位）住宅新开工面积 86
图表：2011年各地区按资质等级分的房地产开发企业（单位）住宅出租面积 87
图表：2011年各地区按资质等级分的房地产开发企业（单位）住宅销售面积 88
图表：2011年各地区按用途分的房地产开发企业（单位）商品住宅现房销售套数 88
图表：2011年35个大中城市按资质等级分的房地产开发企业（单位）住宅竣工套数 89
图表：2011年各地区按资质等级分的房地产开发企业(单位)住宅完成投资 90
图表：2011年各地区房地产开发企业（单位）建造的住宅面积和造价 91
图表：2011年分地区住宅建设完成情况 96
图表：2011年住宅投资完成额 97
图表：2011年商品房施工面积 97
图表：2011年商品房竣工面积 98
图表：2012年住宅投资完成额 98
图表：2012年商品房施工面积 98
图表：2012年商品房竣工面积 98
图表：2002年1-12月住宅投资完成额 98
图表：2003年1-12月住宅投资完成额 98
图表：2004年1-12月住宅投资完成额 99
图表：2005年1-12月住宅投资完成额 100
图表：2006年1-12月住宅投资完成额 100
图表：2007年1-12月住宅投资完成额 101
图表：2008年1-12月住宅投资完成额 101
图表：2009年1-12月住宅投资完成额 101
图表：2011年1-12月住宅投资完成额 101
图表：2012年住宅投资完成额 101
图表：2006年-2011年全国70个大中城市房屋销售价格指数变动情况 102
图表：2011年1-4季度住宅租赁价格指数 102
图表：2011年1-4季度普通住宅租赁价格指数 103
图表：2011年1-4季度高档住宅租赁价格指数 103
图表：2011年1-4季度物业管理价格指数(住宅) 103
图表：2011年1-4季度全国土地交易价格指数（高档住宅用地） 103
图表：2011年1-4季度全国土地交易价格指数（普通住宅用地） 103
图表：2011年全国商品房住宅价格指数 103
图表：2011年全国普通住宅价格指数 103
图表：2011年全国高档住宅价格指数 104
图表：2011年全国商品房非住宅价格指数 104
图表：2011年全国二手房住宅价格指数 104
图表：2011年全国二手房非住宅价格指数 104
图表：2011年全国商品住宅价格指数 104
图表：2011年二手房普通住宅销售价格指数 104
图表：2011-2012年二手房高档住宅销售价格指数 104
图表：2011-2012年住宅租赁价格指数 104
图表：2011-2012年物业管理价格指数(非住宅) 105
图表：2011-2012年物业管理价格指数(高档住宅) 105
图表：2011-2012年物业管理价格指数(普通住宅) 105
图表：2011-2012年物业管理价格指数(商品住宅) 105
图表：2011-2012年物业管理价格指数(住宅) 105
图表：2011-2012年非住宅租赁价格指数 105
图表：2011-2012年高档公寓住宅租赁价格指数 105
图表：2011-2012年别墅住宅租赁价格指数 105
图表：2011-2012年高档住宅租赁价格指数 106
图表：2011-2012年普通住宅租赁价格指数 106
图表：2011-2012年商品住宅租赁价格指数 106
图表：2011-2012年全国土地交易价格指数（高档住宅用地） 106
图表：2011-2012年全国土地交易价格指数（普通住宅用地） 106
图表：2011-2012年全国土地交易价格指数（商品住宅用地） 106
图表：全国城镇各收入阶层住房门槛 109
图表：和谐住房供给体系的基本框架 110
图表：2006-2011年全国分区域住宅销售均价变化率 111
图表：2011-2012年同比2007年全国及主要城市住宅销售面积（万平方米） 112
图表：2011-2012年各经济圈商品房销售情况表 112
图表：2011-2012年各经济圈商品房销售额情况表（按工程用途分） 113
图表：2011-2012年各经济圈商品房销售面积情况表（按工程用途分） 115
图表：2011年2011年国房景气指数 116
图表：2011年长三角地区房屋销售价格指数变化情况 117
图表：2012年长三角地区部分城市商品房成交情况 118
图表：2012年珠三角地区房屋销售价格指数变化情况 121
图表：2012年珠三角地区部分城市商品房成交情况 122
图表：2012年环渤海地区房屋销售价格指数变化情况 124
图表：2012年环渤海地区部分城市商品房成交情况 125
图表：2012年中原地区房屋销售价格指数变化情况 128
图表：2012年沿江经济圈房屋销售价格指数变化情况 129
图表：2012年东北经济圈房屋销售价格指数变化情况 131
图表：2012年西南地区房屋销售价格指数变化情况 132
图表：2012年西北地区房屋销售价格指数变化情况 133
图表：房屋销售价格同比增幅前五名的城市 135
图表：房屋销售价格同比增幅后五名的城市 135
图表：新建住房价格同比增幅前五名的城市 136
图表：新建住房价格同比增幅后五名的城市 136
图表：2011-2012年各经济圈商品房销售情况表 137
图表：2011-2012年各经济圈商品房销售额情况表（按工程用途分） 138
图表：2011-2012年各经济圈商品房销售面积情况表（按工程用途分） 140
图表：2011年中国房地产行业领导公司品牌 143
图表：2011年中国房地产公司品牌价值TOP10华南国有房地产企业品牌 143
图表：2011年中国房地产公司品牌价值TOP10华南混合所有制房地产企业品牌 144
图表：2011年中国房地产专业领先品牌TOP10华南企业品牌 145
图表：2011年中国华南房地产公司品牌价值TOP10 146
图表：企业的基本价值链 161
图表：房地产企业的价值链 162
图表：房地产百强企业2003—2011年销售额变化图 170
图表：百强企业2003—2011年房地产业务收入变化图 171
图表：百强企业2003—2011年净利润变化图 171
图表：百强企业2005—2011年偿债能力变化图 172
图表：百强企业2003—2011年土地储备规划建筑总面积变化图 172
图表：百强企业2003—2011年资产状况变化图 172
图表：2011-2012年万科企业股份有限公司主营构成表 188
图表：2011-2012年万科企业股份有限公司流动资产表 190
图表：2011-2012年万科企业股份有限公司长期投资表 190
图表：2011-2012年万科企业股份有限公司固定资产表 191
图表：2011-2012年万科企业股份有限公司无形及其他资产表 191
图表：2011-2012年万科企业股份有限公司流动负债表 191
图表：2011-2012年万科企业股份有限公司长期负债表 191
图表：2011-2012年万科企业股份有限公司股东权益表 192
图表：2011-2012年万科企业股份有限公司主营业务收入表 192
图表：2011-2012年万科企业股份有限公司主营业务利润表 192
图表：2011-2012年万科企业股份有限公司营业利润表 193
图表：2011-2012年万科企业股份有限公司利润总额表 193
图表：2011-2012年万科企业股份有限公司净利润表 193
图表：2011-2012年万科企业股份有限公司每股指标表 193
图表：2011-2012年万科企业股份有限公司获利能力表 194
图表：2011-2012年万科企业股份有限公司经营能力表 194
图表：2011-2012年万科企业股份有限公司偿债能力表 194
图表：2011-2012年万科企业股份有限公司资本结构表 195
图表：2011-2012年万科企业股份有限公司发展能力表 195
图表：2011-2012年万科企业股份有限公司现金流量分析表 195
图表：1993-2011年是万科、深宝安和深深房总资产(公司规模)变化 202
图表：1993-2011年是万科、深宝安和深深房净利润(盈利能力)变化 203
图表：1993-2011年是万科、深宝安和深深房净资产收益率(最综合财务指标)变化 203
图表：2011-2012年保利房地产(集团)股份有限公司主营构成表 215
图表：2011-2012年保利房地产(集团)股份有限公司流动资产表 216
图表：2011-2012年保利房地产(集团)股份有限公司长期投资表 216
图表：2011-2012年保利房地产(集团)股份有限公司固定资产表 217
图表：2011-2012年保利房地产(集团)股份有限公司无形及其他资产表 217
图表：2011-2012年保利房地产(集团)股份有限公司流动负债表 217
图表：2011-2012年保利房地产(集团)股份有限公司长期负债表 217
图表：2011-2012年保利房地产(集团)股份有限公司股东权益表 218
图表：2011-2012年保利房地产(集团)股份有限公司主营业务收入表 218
图表：2011-2012年保利房地产(集团)股份有限公司主营业务利润表 218
图表：2011-2012年保利房地产(集团)股份有限公司营业利润表 219
图表：2011-2012年保利房地产(集团)股份有限公司利润总额表 219
图表：2011-2012年保利房地产(集团)股份有限公司净利润表 219
图表：2011-2012年保利房地产(集团)股份有限公司每股指标表 219
图表：2011-2012年保利房地产(集团)股份有限公司获利能力表 220
图表：2011-2012年保利房地产(集团)股份有限公司经营能力表 220
图表：2011-2012年保利房地产(集团)股份有限公司偿债能力表 221
图表：2011-2012年保利房地产(集团)股份有限公司资本结构表 221
图表：2011-2012年保利房地产(集团)股份有限公司发展能力表 221
图表：2011-2012年保利房地产(集团)股份有限公司现金流量分析表 221
图表：2003-2007年中国海外发展有限公司营业额增长变化情况 229
图表：2007年与2011年中国海外发展有限公司综合收益表 230
图表：2007年与2011年中国海外发展有限公司综合资产负债表 230
图表：2007年与2011年中国海外发展有限公司业务分部资料 232
图表：2011-2012年年全国房地产开发投资资金来源 267
图表：2011-2012年全国房地产开发投资完成额 269
图表：2011-2012年东部地区房地产开发投资完成额 270
图表：2011-2012年中部地区房地产开发投资完成额 270
图表：2011-2012年西部地区房地产开发投资完成额 270

略……

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