产权式酒店的定义：产权式酒店，即业主通过购买酒店的全部产权后通过委托经营公司租赁获取一定回报的置业模式。

产权式酒店的性质：在欧美等旅游及经贸发达的国家和地区，产权式酒店通常被称为私人酒店。它是投资赚取回报，进行休闲、度假、娱乐为目的的新型物业形式，属于旅游房地产类，它与旅游经济、贸易及房地产是有机结合互动发展的关系。

据中金企信国际咨询公布的《2020-2026年产权式酒店行业发展战略研究及投资潜力预测评估报告》统计数据显示：产权式酒店与别墅、普通商品住宅及商务写字楼等又有着明显区别，购买产权式酒店，在享受超值服务、彰显身份和地位的同时，更有不菲的投资回报，与住宅写字楼的投资、股票投资、储蓄及国债投资等相比，投入轻松、风险小、回报更丰厚，同时还获得一套真正属于自己的私家酒店。

产权式酒店的分类：国际通用的产权式酒店，大致有三种类型：时权酒店；养老型酒店；有限自用投资型酒店。

1、时权酒店：时权酒店是将酒店的每个单位分为一定的时间份（如：一年51周），出售每一个时间份的一定年限的使用权。消费者拥有一定年限内在该酒店每年一定时间（或一周）的居住权；

2、养老型酒店：养老型酒店是指投资人（往往是最终消费者）在退休前购买退休养老度假村的某一个单位，委托管理公司经营管理直至退休后自用。委托管理期间，将获取一定的投资回报。一般情况下该度假村在产权人去世后由管理公司回购，再出售，收益归其家人所有。

3、有限自用投资型酒店：有限自用投资型酒店是指将酒店的每一个单位分别出售给投资人，同时投资人委托酒店管理公司或分时度假网络管理，获取一定的投资回报。

国外产权式酒店的现状：在欧美等旅游及经贸发达的国家和地区，产权酒店通常被称为私人酒店，它是投资赚取回报，进行休闲，度假，娱乐为目的新型物业形式，属于旅游房地产类，它与旅游经济，贸易及房地产是有机会结合互动发展的关系。产权酒店与别墅，普通商品住宅及商务写字楼等又有明显区别，购买产权式酒店，在享受超值服务，彰显身份和地位的同时，更有不菲的投资回报，与住宅写字楼的投资，股票投资，储蓄及国债投资等相比，投入轻松，风险小，回报更丰富，同时还获得一套真正属于自己的私家酒店。

20世纪70年代，欧美发达国家进入“丰裕社会”，中产家庭成为社会主流，在旅游创新过程中，第一批产权酒店在法国阿尔卑斯山脉地区兴起，并立即在瑞士和欧美传播开来。之后的20年中逐渐向北美，加勒比海地区以及太平洋地区发展，成为旅游发达国家地区颇受大众阶层和企业集团青睐的投资方式。

产权式酒店这种新颖的经营方式和投资方式已经在世界旅游及贸易口岸城市迅速发展起来。全球产权酒店1986-1995年年平均增长15.8%；1980年，全球500个旅游目的地板15.5万个家庭购买了产权式酒店；到1995年，全球81个国家4000个旅游目的地有35万个家庭购买了产权式酒店。

80年代到90年代初，全球引入产权式经营的旅游目的地的数量增长了6倍，90年代初，全球产权式酒店销售收入以达40亿美元，到2020年，全球产权酒店销售将达500亿美元。所有信息表明，产权式酒店将成为旅游及贸易发展过程中的一种重要的经营创新模式，同时成为最受大众家庭青睐的投资工具。

中国特色的产权式酒店：产权式酒店进入我国是上世纪90年代中后期的事。这种概念传入中国后，逐步演变为极具中国特色的产权式酒店，并于2000年在海口市率先亮相，此后数年一度风靡深圳、北京等大中城市。近两三年，产权式酒店在我国发展较快，有的地方甚至成为最热门的房地产项目，购买者都是作为投资来购买产权式酒店的。但就项目的开发动机看，“产权式酒店”的开发主要有这样几种情况，一是盘活后重新定位的“半拉子”工程，二是一些经营遇到困难，需要资金的酒店宾馆，第三就是一些急于实现资金回笼的房地产项目，最后才是打算经营的真正的产权式酒店。

其实，酒店与地产的结合并非偶然，因为酒店本身就代表着一个楼盘的形象，重量级酒店更是身份和地位的象征，能够出入星级酒店，在星级酒店居住，本身就是一种荣耀，对于尊崇需要比较强烈的中国人更是如此。因此，当前市场上出现产权式酒店的时候，投资者大力追捧就是理所当然的事了。

产权式酒店最初并不向投资者就回报率做承诺，但是进入我国以后，这种没有承诺的投资方式加上前景并不明朗的经营前景让投资者对开发商和经营者产生了信任危机。也是为了适应我国的本土现状，产权式酒店一般都承诺固定回报。

与欧美国家不同，中国的产权式酒店与其说是为了迎合消费者生活该改变毋宁说是房地产开发商用以赚钱的途径。通过“产权式酒店”，房地产商可以把本来不能被分割销售的酒店拿来出售，缩短投资周期，分散经营风险，实现资金回笼，并在可能的情况下参与物业经营利润的分配。

统计显示，目前我国的产权式酒店项目已经发展到200多个，遍布25个省、自治区、直辖市。在过去的几年中，产权式酒店在海南、深圳、北京甚至一些二级三级城市呈现出相当旺盛的发展势头，新酒店接连开张，给人以市场前景广阔的感觉。产权式酒店这种新的业态在中国经历了萌芽、发展、失败的历程后，似乎再一次要登上舞台了。在上海、产权式酒店已经超过70多家。在北京，产权式酒店大有遍地开花之势。而在北京众多的产权式酒店中，以快乐无穷大、金色假日和中信国安的第一城最具代表性。

中国城市出现“产权式酒店”：近年来，中国不少城市相继出现“产权式酒店”，具有（人民币，下同）10万元（约2万1500新元）等级投资实力的居民，就可以参与。

所谓“产权式酒店”，就是把酒店、宾馆的每个客房作为一个有独立产权的单位，分别出售给投资者；投资者可以像购买其他房产一样投资置业，委托酒店管理公司管理，从出租经营收益中获取回报；投资者每年还可拥有该酒店、宾馆一定时间段（10－20天）的免费居住权。其实质就是“分时度假＋房产投资”。

“拆整卖零”是商家常用的一种营销策略。酒店、宾馆把每个客房作为一个独立的产权单位分别出售，产生了“整体大于部分之和”的好效果——即使某个或某些客房不能使用了，酒店照样存在、照样可以营业。通过“产权式酒店”，开发商有可能借此盘活资产，有时甚至还出现抢购热潮。

2000年10月，海南三亚海景大酒店在北京推出了客房产权。此后两年推出的“产权式酒店”，有上海海南皇冠假日酒店，北京延庆的金色假日酒店，广州的远洋商务大厦，深圳的丹枫白露酒店，浙江临安的钱王大酒店，天津的龙城客栈，湖南韶山华龙山庄等。合肥、秦皇岛、大连等地也热销此类房产项目。

产权式酒店在中国成消费热点：产权式酒店这一新兴的房地产开发形态，近年来发展迅速。统计显示，目前我国的产权式酒店项目已经发展到了200多个。北京、上海、广州、深圳等城市相继成功推出形式各异的产权式酒店。产权式酒店作为产权式地产项目与商业性酒店的结合，整合了多种资源优势，是房地产和酒店的创新经营模式。早在20世纪70年代，欧美等发达国家就出现了这种酒店。而产权式酒店进入中国则在1992年，经过10多年的发展和规范，软硬件投资环境已成熟。

市场人士分析，产权式酒店有望成为继住宅和汽车之后的第三个消费热点，前景非常光明。专家指出，投资产权式酒店，投资者实际得到的是由运营商提供的“代客理财＋投资置业”的服务。其特性决定了必须聘请或委托专业酒店管理公司来经营管理，他们可以最大限度地挖掘酒店的潜力，合理运用酒店的资源，从而更为有效地保障投资者的利益。

一般无需投入大量的资金，投资者就可坐享其成。投资门槛不高，是产权式酒店为中小投资者热捧的因素之一。作为一种投资产品，房地产将可以伴随我国的经济发展走得更远。房产投资包括住宅、商铺、写字楼和产权式酒店等。目前，被誉为继储蓄、股票、期货、住宅、商铺后中国投资市场的″第七种武器″，产权式酒店正越来越引起投资者的关注。

相信明年黄果树瀑韵天城的产权式酒店一经推出，就会在市场上引起不小的轰动，随着郎弓等项目配套的三年内建成，黄果树片区必定会成为人气最旺的旅游休闲胜地。

影响产权式酒店销售的主要因素

（1）自然环境：国际化大都市在提供强大的物质流、资金流、信息流的同时，也带来了噪音与污染。人们在建造城市的同时，自己却一步步向远离城市的方向迁移，都市一次安家，郊区二次购房、异地三次置业正在成为高收入者的居住潮流。从更适宜居住这一点来说，异地置业追求的是更为优越的自然环境，符合标准的项目首先在自然环境上应有出色之处：青山、秀水、海滨，使人们在居住品质上实现梯级提升。上文提及的几处房产都位于秀丽的海滨，武夷桃源则位于"风光秀甲东南、山水名扬天下"的武夷山风景区内。武夷山风光旖旎，古迹文物更是数不胜数，每年都吸引着成千上万的中外游人。为充分发挥武夷山"双世遗"的旅游经济潜力，武夷山市政府加大了市政配套设施建设的力度，武夷桃源即是该市今年重点建设项目之一。它与张家界、九寨沟、黄山、庐山等著名景区资源共享，让业主可以"一房在手，走遍全国秀美山川"。

（2）投资环境：异地购买产权酒店居住的"阶段性"决定了它必须要有一定的投资价值。北京目前的投资型住宅主要集中在东部，其分布区域在国贸－京广商圈、燕莎－亮马商圈以及几个使馆区附近，项目类型由机场高速路旁的别墅项目逐步过渡到商业中心的高级公寓类型，均是针对商务人士需求而形成的商务类投资地产。而异地投资则是受假日经济、旅游经济的带动而兴起的，属于休闲类投资地产。因此，异地项目投资环境的优劣要由其特殊服务群体--旅游者的多寡来决定。

（3）交通环境：随着交通方式的多样化和交通的便捷化，距离已不再是异地置业的最大障碍。但即便如此，交通的易达性仍然是购买异地产权酒店产品的先决条件--若是自住，要保证与本地城市生活衔接自如，车程最好不超过4个小时，距离远的至少要坐飞机方便。若是投资，则要按目标租户的要求，考虑有完善的交通网络，如直达的火车站、有足够航班的机场等。

（4）是否有金融支持：先前流行的5＋2式生活中，业主们需有一套市区房和一套郊区房。若异地购买产权酒店，有些类似"11＋1"的生活方式，即在每年有1个月左右的假期生活在自己购置的异地房产中。事实上，很多异地投资者已属于三次置业，虽然多数人资金压力不是太大，但有足够贷款支持的项目无疑更适宜投资，以租金回报还贷，这本身就是减少异地投资风险的可靠手段之一。

（5）价格因素：如作为北京首家产权酒店式郊区假日住宅的龙庆峡乡村俱乐部，其主要卖点就是付款非常轻松。其中，43平方米的标准间是最热销的房型，首付2万元，月供553元（20年按揭）。而最大房型也不过80多平方米，首付5万元，月供1300多元。客户在购房后，开发商可代客出租，每月代客出租两天便可收回月供。如此一来，不少购房人尤其是二次置业者，只需付2万元首付，月供不用负担便可在10-20年之内获得房产。

产权酒店销售一般不像普通房地产销售那样"按建筑平方米明码标价"，多数直接以首付、月供整套售价面对买房人。这样做的主要原因是强调其低廉的价格，而且不容易出现使用率降低、使用面积缩水、公摊面积人为加大等期房销售中的暗箱操作行为，保证客户利益。

产权式酒店的投资方法

（1）投资产权式酒店的要素：时下，随着沪上产权式酒店供应量的增加，投资者对同质产品的选择也产生了困惑。在购买之我们需注意产权酒店的投资要素，并认真地做好性价比分析。

回报率和稳定性是投资的重要指标

传统的房产物业很难找到专业的经营机构帮助其实现长期稳定的投资回报，而产权式酒店多由酒店经营公司实行承租制，不用再四处寻找房客。

目前，产权式酒店实行委托租赁的具体年限不尽相同。去年出台的产品多为3年和5年，今年随着市场竞争增大，产权式酒店的承租年限都在5年以上，有不少已经达到了10年。一般来说，承租年限长可令回报长期稳定，另一方面也有利于品牌的形成。另外，面对市场上酒店式物业打出每年10%以上的回报率，投资者们要注意在收益中是否还要缴纳房产税、营业税及其他附加税，扣除所有税收，业主实际收益多少才是关键。

外滩附近的酒店式物业“世福汇”，由专业酒店管理公司实行10年承租，每年6.5%的净收益尽管不算高，但回报相对还是比较透明和可靠的。

开发商品牌做有力后盾

产权式酒店作为一种投资工具，最大的忧患莫过于物业的品质，承诺回报的兑现及对将来自主经营的困惑。其实找一个可靠的发展商，这些问题都可以迎刃而解。

要打响酒店品牌，硬件设施必须达到一定的标准。有品牌的发展商为了自身形象及市场口碑考虑，一定不会在这些硬件配套上含糊。加之企业信誉较好，业主不必担心发展商无法履行承诺。不但如此，有实力的发展商一般承租的年限还较长，旗下专业的酒店经营管理公司会提供一流的软件服务。等到5年、10年后交付业主自主经营，酒店气氛和品牌早已形成，并且有稳定的客源。

以中福集团开发的“金银汇”为例，它是沪上较早的产权式酒店，现已正式注册为三星级的“中福大酒店”。优越的硬件和软件以及“中福”十多年来业界翘楚的品牌，为“金银汇”带来了持久的人气和稳定的客房出租率。即使在非典时期，“金银汇”的客房出租率也在80%以上，这为其后续开发的酒店式物业“世福汇”打响了旗号。

地段的重要性显而易见

一般来说，酒店宜位于城市的中心区，周边的环境和商业配套都应该是市内较有影响的。比如外滩威斯汀、和平饭店，南京西路的波特曼、锦沧文华，都是入住率居高不下的星级酒店。看来无论是商务客还是旅游客，都喜欢选择市中心繁华区域内的酒店居住。

产权式酒店的选址也十分重要，如果软硬件水平都达到了一定的标准，就要看地理位置孰优孰劣了。位于外滩中心的“世福汇”，正对威斯汀大饭店，推窗即见百年外滩盛景，近旁有海仑宾馆、和平饭店等著名酒店，市中心闻名的酒店圈向来是海游客及公务旅行者下榻上海的必然选择。不但如此，该物业还紧邻南京路、人民广场、豫园、淮海路四大商圈，在三大商务板块外滩、人民广场、延安中路交集处，稀有地段不可再生。其绝对稀有地段价值吸引了国内外众多投资者。

酒店管理公司与担保公司双保险

某些产权式酒店物业，不仅有专门的酒店理公司统一承租经营，而且还有担保公司作为第三方保证合同的履行，真正为投资者加了双保险。不过这种销售模式还属新颖，目前仅有“世福汇”等少数产品聘请了担公司作担保。

产权式酒店的最大好处就是由专业酒店管理公司统一承租，不仅自己不用费心，还可长期收取回报。

据有关数据显示，前沪上除300余万外省市人口外，港、澳、台和外籍常住人口约8至10万人，约占上海总人口的0.5%～0.6%，在强大的消费前提下，上海的酒店消费前景广阔。

（2）把握好产权式酒店投资的要点：作为一种新型的房产投资和消费模式，产权式酒店将酒店的大门向社会打开，向公众推出一种既是消费又是存储、既是服务又是家产、既可自用又可赠送的特殊商品，应该说，它在未来房地产市场上的发展空间是比较大的。但是，由于操作旅游房地产项目专业性极强，因此如果业主抱着投资的心态购房，就需要注意从以下几个方面入手，选择好的产权式酒店进行投资。首先，要对开发商进行调查。开发商有无实力，是衡量产权式酒店品质好环的尺度之一。业内人士提醒投资者，要选择那些有诚信、资质好的开发商，以避免部分开发商想借此盘活资产，把它搞成纯投资甚至投机项目。

（3）产权式酒店投资价值的评估：在近年各地举行的春季住博会和房交会、住交会上，一些具有小户型和旅游地产特征的产权式酒店，在开发商和酒店经营商鼓吹的高回报诱惑下，成了人们投资的“香饽饽”。这种风行全国的“产权式酒店”，到底是一支前景看好的“潜力股”，还是一块充满危险的“投资暗礁”?

美丽“陷阱”：上世纪70年代兴起于美国的产权酒店，如今已扩展到世界各地。据不完全统计，2004年我国仅四川省一地，已经亮相和即将开盘的产权酒店项目达30余个，建筑面积超过200万平方米。这些项目分布于都江堰、青城山、龙泉、西岭雪山等旅游景点。

产权式酒店一般具有自然生态环境好、交通快、户型小、总价低、月供少、居住投资租售均宜、专业品牌酒店的管理以及开发商抛出的高投资回报等优势。有的开发商还特意引进香港甚至国外的著名酒店经营管理公司。购房者在签订购买产权酒店合同的同时，要与酒店经营管理公司签订委托经营管理合同，以委托的方式，把自己购买的具有产权的酒店客房交给专业酒店经营管理公司负责经营管理。据悉，产权酒店委托给专业经营管理公司的时间为三年、五年、十年不等，最短的也在一年以上。

产权酒店的开发商宣称，他们这样做的目的是为了有效地保证投资者的利益。但实情并不全是这样：开发商清楚产权酒店经营是有风险的，引进专业酒店经营管理商，就有了冠冕堂皇开发销售的理由，又可以为“金蝉脱壳”留条后路。

产权酒店经营管理公司向投资者承诺的回报率，是按照最理想的经营条件来计算的。开发商向客户承诺的入住率水分较大，而经营管理成本却很高，能否兑现给投资者回报的承诺，是个很大的未知数。

四根“软肋”：除四川外，北京、云南、浙江、山东、贵州等地的产权式酒店也呈井喷之势：云南丽江古城一个名为“茶马古镇”的产权酒店项目去年5月动工，不久就会在市场亮相;位于旅顺的龙河家园项目已经开始发售，并参加了2004年9月4日召开的北京国贸秋季房展会;在浙江千岛湖、山东青岛以及贵州等地还有五六个项目即将亮相。

产权酒店数量的激增、类型样式的丰富以及市场的渐趋成熟，在一定程度上带动了消费者更趋理性的投资。但由于本是舶来品的产权酒店在国内的发展尚处婴幼儿阶段，因而日益凸显出以下四根软肋：

价格偏高。据了解，目前国内产权酒店标准间一般标价20万元到40万元之间。如果按照国际市场分时度假产品的平均首付8000美元计算，目前国内产权酒店首付相当于人民币6万多元。就我国居民的平均收入水平而言，显然还是奢侈品，城市工薪阶层多数不具备购买能力。

受限很多。国内大多数产权酒店规定：业主应在每年固定的时间使用一周左右的分时度假期，这与我国城市居民目前的旅游度假消费模式有很大差异，规定显得缺乏灵活性。

市场无序。产权酒店发展商大多盲目跟进，项目仓促上马，资金实力不足，前期大力炒作，但工程进度和后期配套服务跟不上。

缺乏规范。目前国家相关管理部门对分时度假产品性质尚未做出明确界定，相关部门也没有出台针对产权酒店的法律法规。这造成了传统方式的分时度假产品由于在销售环节上存在问题和部分不法经营者的抢先进入，影响了市场健康发展。

注意规避风险。专家提醒投资者，在看到产权酒店等旅游房地产火爆的同时也要注意预防投资风险。他们的一些成功经验都可以给有意投资产权酒店的人士提供借鉴。

在购买产权酒店的时候要特别关注开发商的实力。投资者在选择时一定要关注开发商是否正规、实力是否雄厚，包括他过去的经营状况、目前的状况以及未来的潜力等。开发商实力雄厚，投资者才会有基本的保障，否则投资项目出了问题或者开发商卷款潜逃都会给投资者带来很大的风险。

在购买产权酒店的时候尤以现房投资最为保险。投资者在投入资金之前要考察酒店的定位、周边的竞争，还要对它以后的经营状况做风险预测。

产权酒店的连锁经营要更便捷。现在旅游房地产市场的法律环境和市场环境都还不是很成熟，投资者一定要注意产权清晰，拿产权证;另外，还要保证拥有对房子独立的处置权。

熟悉相关法规，莫吃法规不健全的亏。包括分时度假在内的旅游房地产投资作为一种新兴的投资理财方式，非常有发展潜力。但是它也面临着行业没有龙头，也没有相关法规制约，各自为政、松散发展的尴尬。旅游地产到底是应归结于房地产，受相关政策制约?还是应该归入旅游，受该行业管理?现在，国内在这方面的法律几乎是空白，投资者的利益很难获得良好保障。

产权式酒店经营及发展秘笈：产权式酒店，既然是一种投资工具，就必须每年给业主经营回报。它的成功决不是仅仅能将酒店卖完了事，更应注重后期经营业绩的可持续发展。

1、产权式酒店档次定位很关键。档次太低，吸引不到客源；而档次太高，高档客源太少，酒店管理成本过高，得不偿失。一般旅游休闲客人最喜欢3－4星级的酒店。

2、降低劳动力成本。一般地处风景旅游区的产权式酒店，淡旺季很明显，像千岛湖，就有半年是淡季，因此酒店管理人员除了应该是本地化外，还不妨采取“季节工”。像“凤凰”旺季有员工200人，淡季就只有80人左右，放假在家的季节工只发生活费，如此可降低营运成本。当然，加强企业凝聚力和人员素质的培训也很重要。

3、多多增添开放式娱乐设施。产权式酒店的公建配套设施不仅仅是为酒店投资业主服务，更应该面向整个旅游市场、面向公众开放，这样才能挽留人气、调动人气。

4、开展多元化经营，尽一切可能满足客人需要。与商务型的酒店相比，面向旅游休闲业的产权式酒店，除了在价格和服务上有自己的鲜明定位外，还应该围绕旅游业，展开多种服务或经营。例如，为了满足客人游览千岛湖的要求，“凤凰”在本岛开辟了接送游客的旅游码头，还开通了专线班车定时接送等等，在积极介入旅游市场的同时，分饮了市场一瓢羹。

投资风险：中国房地产市场各种产权酒店投资预算，由于许诺给投资者高额的投资回报，吸引了不少的买家。发现这些所谓的高额回报大多属于吹牛，不少投资者因此被深度套牢。产权式酒店成为目前中国产权酒店成功案例为零

产权式酒店这一新兴经营酒店投资预算方式引起我国投资者的关注。投资产权式酒店成为投资者竞相追捧的投资渠道，但是，关于产权酒店的诉讼案也越来越多。从第一代的产权投资年限动辄几十年的高额回报项目，到目前的百分之几的短期产权酒店投资。中国的产权式酒店已发展至200多家，然而成功的案例几乎为零。

产权酒店在中国最早兴起于海南酒店投资预算，是当地房地产开发商在研究了外国的分时度假之后，结合中国房地产的开发模式推出的，目前以房地产开发模式为主。

首先，酒店投资预算在国外主要是一种契约和信用机制运作模式。而目前中国的物权和信用机制不完善，因此不可能靠契约来履行义务，需要表明产权关系。其次，在国外分时度假产品是适应了人们对度假生活的需求而诞生；而在中国因为金融投资项目少，产权式酒店成为新的投资项目。最后，中国产权式酒店是房产开发的融资渠道。吸引个人投资资金成为部分开发商融资渠道之一。

外国产权酒店投资预算是一种消费投资。而中国的产权式酒店多数是单纯考虑投资行为。

投资产权式酒店的问题：虽然“产权式酒店”有以上种种优势，但亦蕴藏着诸多风险。所以，作为投资者来讲，应避免受高额回报的诱惑，清醒认识到其风险的存在。产权式酒店的风险有三类，即市场风险、法律风险和诚信风险。

市场风险：市场风险即在酒店经营过程当中，相关政策出台、大的市场变动而带来的风险。比如，近期出台的一系列旨在抑制投资、打击投机的宏观调控，对于那些通过银行按揭投资产权式酒店的人来讲，就意味着加大了投资成本。再比如，在投资年限内，如果政府出台相关政策，对此类物业及投资模式进行明令禁止。另外，一些市场的变动，比如股市回暖、存款利率的提高以及其他投资渠道的日益健全，都会分流“产权式酒店”的投资人群，这样一来，便会引发一系列连锁反应：

在现有的政策环境下，对于想长线获取稳定收益的人士而言，可以考虑选择合适的项目投资，但对于想短期获取收益的买家而言，眼下并不适合投资。

法律风险：法律风险又分三个层面，首先是项目本身及操作方式不合法。比如“五证”不全、不能办理产权证、项目本身就涉嫌违规、投资模式不合法等；其次是合同条款不合法。即合同条款的约定不够清晰，无法起到保障各方利益的作用；再次是担保机制不合法。即所提供的担保为无效担保。比如“碧溪”，当初提供的担保内容为，碧溪家居广场的收入、碧溪酒店的收入和碧溪家居广场的产权。根据《担保法》规定，企业及商家的收入不能作为担保的内容。所以，前两条为无效担保。另外，根据有关规定，以产权作为担保内容的，必须到有房屋管理部门进行登记备案，即在产权证最后一页的“其他事项”或“他项权利”的条款中，做出“本产权已抵押给××债务关系”的登记。登记之后，其担保方能生效。据了解，“碧溪”的产权并未到相应部门做过登记，所以，第三条同样属于无效担保。这里需要提醒的是，部分以产权作为担保内容的开发商，虽然到相关部门做了登记，但往往会在产权证上注明抵押期限，比如半年、一年或者两年。这是开发商不想承担责任的表现。因为根据“高法”的司法解释，这个期限是无效的，债务人(开发商)只有在偿还完所有的债务之后，拿着作过抵押登记的产权证到相关部门进行注销，产权的抵押以及开发商与业主之间的债务关系才能算真正结束。

诚信风险：这种风险主要来自开发商。“产权式酒店”的开发商在出售酒店的过程中，其实已经在收回成本，如果开发商恶意欺诈或经营公司在酒店营业中经营不善，由于酒店经营成本较高，一旦产生经营风险，投资者投资回报就没有任何保障。比如金色假日酒店，投资期限为20年，当初承诺10%～30%的丰厚回报，然而，真正兑现的只是千分之几、万分之几，甚至连千分之几、万分之几都兑现不了。稍加分析不难发现，造成“金色假日”无法兑现承诺的原因主要有两个方面，即销售策略和经营水准。以该项目50平方米的“标间”为例，当时售价14万元。后来，同样是50平方米“标间”，总价却提高到42万元，那么，10%的年回报即为21万元。假设该“标间”每年可获得的租金收益为15万元，返回业主14万元之后，经营公司还盈余1万元。显然，若返给业主21万元，经营公司则亏损6万元。虽然，这个15万元的年租金收益只是假设，但说明一个问题，即在一定租金收益的前提下，回报较低时，能够兑现；而当回报高出实际租金收益时，承诺的回报便兑现不了。久而久之，便形成恶性循环。这是项目前期的销售策略为后期经营埋下的隐患。还有，当售价上调、实际回报增高时，如果经营公司具有较高的经营管理水准，令租金收益也相应提高，也能从一定程度上避免出现承诺无法兑现的情况。但问题在于，租金反映的是市场实际需求的承受能力，所以，即使酒店的管理水准提高，租金的上升幅度也远不及房价的上涨幅度。

与“金色假日”形成鲜明对比的是位于河北香河的“第一城”和位于北京珠市口大街的“中欣戴斯酒店”。“第一城”年投资回报率为6%的现金及2.3%的消费代金卡；“中欣戴斯酒店”年投资回报率为8%，业主每年还可获得3天的免费入住期。与同类产品相比，“第一城”和“中欣戴斯”的投资回报率的确偏低，但其收益相对较稳定。基于此，专家提醒，产权式酒店的投资期限越长、承诺的回报越高，其风险也就越大。一般而言，投资回报率为在6%～8%为比较合理。

产权式酒店投资的法律风险及规避：国家尚无产权式酒店行业专门法规，终端投资者（业主）的权利确定与权益保护问题是受人关注的问题，当前可资用于产权式酒店纠纷的法律主要有《合同法》、《商品房销售管理办法》、《城市商品房预售管理办法》、《民法通则》等法律法规及有关司法解释。限于篇幅，下面仅粗略的分析一下投资产权式酒店的法律风险防范。

（一）慎签合同：投资者在合同订立以前要详细的了解开发商的资质、信用状况、资金状况；土地使用性质、用途和年限；建设规划等情况。在订立合同之后，应当首先审查开发商的营业执照等证件，详细阅读房屋买卖合同，从房地产广告、签订认购书、签订房屋买卖格式合同与补充协议、办理按揭贷款，到房屋交付、面积差异、设计变更、房屋质量、装修、产权证办理等，投资者可向律师等专业人士咨询等途径，以避免对投资者不利的条款。比如，在投资者想享受免费居住时，如果管理方以无空房为由来拒绝怎么办？在交由酒店管理的过程中，酒店物业的管理、运营、维修成本该由谁来负担？这些具体内容都需要投资者在与开发商签订合约时明确约定。

（二）引入专业担保公司：为投资者的收益提供担保引入专业担保公司介入投资性房产领域，为投资者的收益提供一定条件的担保，为房产投资人加上一道“保险”。投资者（权益人）在与开发商（被保证人）签订购买合同后，可以得到一份由担保公司（保证人）出具的担保函以保障权益。在保证期间，若权益人回报率低于承诺时，权益人有权依据担保函在保证期间和保证范围内要求保证人承担保证责任，并支付现金赔偿。为酒店管理公司履约进行监督、担保，以及无法履约时的代付赔偿。

（三）建立完善的退出机制：投资者在投资产权式酒店时担心如果酒店的经营状况不佳，无法收到合同约定收益，投资者将面临“鸡肋”的状况，即：继续持有产权将持续亏损或陷入与经营者的纠纷之中；想要退出，却无法以合适的价格卖出。因此建议投资者可以在合同中预先约定退出机制，即由开发商在一定条件下保证回购条款，如开发商在合同中承诺：“投资者购房后满三年的，若回报率低于合同约定，可以以原购买价将所购房屋出售给开发商，开发商保证回购。”这实际上在双方间形成的是一种附期限附条件的合同关系。在符合条件的情况下，只要投资者要求履行该约定，开发商将无条件按原出售价回购投资者所有的房屋。执行这种回购约定时，开发商的实力、经营状况就显得比较重要。

（四）、投资者设立业主委员会：产权式酒店的物业管理不同于一般的住宅，其用途是商业经营，且经营者与所有者分离，又经营者众多、分散、不具备经营专业知识，单个业主与开发商、经营者相比都处于弱势地位，因此，投资者非常有必要成立一个业委会或类似的机构，保管物业方面的资料（如竣工总平面图、设施设备的技术资料等）、管理专项维修基金，可随时要求查看经营资料、了解赢利状况。只有投资者团结在一起，才现实可能在诸多问题上与开发商、经营者平等协商。

“高收益”与“高风险”总是相伴相生的，只有防范“高风险”才能使“高收益”成为可能，因此，建议投资者或拟投资产权式酒店这个行业的人最好在投资之前，综合考虑经营风险、法律风险和金融风险等诸多风险，多向专业人士咨询。