报告发布方：中金企信国际咨询《2024-2030年物业管理市场竞争力分析及投资战略预测研发报告-中金企信发布》

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1.物业管理行业概述

物业管理是物业管理机构受物业所有人或使用人的委托，依照合同和国家相关法律，对已经竣工验收并投入使用的各类房屋建筑和附属配套设施及场地，运用现代管理科学和先进技术，以经济手段对物业实施多功能全方位的统一管理，并为物业所有人和使用人提供高效、周到的服务，使物业发挥最大的使用价值和经济价值。

根据物业类型的不同，可以将物业管理分为住宅物业管理和非住宅物业管理。所谓住宅物业是指居民赖以生存的空间和必要的条件，即住宅以及附属的设备设施和环境，主要包括普通住宅、花园洋房、公寓、别墅等；非住宅物业是指住宅物业以外的物业类型，主要包含商业物业、写字楼、产业园、多功能综合楼、政府大楼、医院、学校及其他公共设施等。具体如下图所示：

住宅物业管理的重点包括物质环境和社会环境要求两个方面。物质环境管理要求做好小区治安、消防、卫生、交通、文体、娱乐等公共设施配套建设和环境的整洁美化工作。社会环境管理要求建立健全专业管理与业主自治管理机制，充分发挥业主委员会的作用，协调理顺内、外部各方关系。

非住宅物业管理突出治安、消防管理，同时重视清洁卫生和环境管理。强调建筑物、设备设施的日常维修及养护，及各类设备、设施的正常运行。学校、医院等特种物业的管理针对各类不同物业的不同特点，分别实施有效的管理和服务。

相对于住宅物业，非住宅物业有如下特点：

首先，服务对象的多元性。住宅物业管理面向的是相对稳定的多业主居民群体，此类群体相对固定，但是居民数量往往较多，且较为分散。非住宅物业管理面向的更多是单业主的企业或机构，此类客户对物业服务的需求和感知更加多元，除具有与住宅类客户一样的基本需求外，还具有公众属性、社会影响力等特点。

其次，服务需求和要求不同。住宅物业对环境管理的要求主要在于小区公共区域的干净舒适和绿化美观，而对于非住宅物业，不同业态之间有较大的差异。

例如，学校是集师生教育、学习、休闲、娱乐、就餐、运动等多种功能于一体的综合性场所，因此，学校物业管理较住宅物业管理更为复杂多元化，服务范围涵盖了教学楼、办公室、体育文化场馆、学生公寓、食堂等多种类型场所。不同类型的场所就会延伸出不同的服务需求，如图书管理、教室管理、体育场地管理。随着服务内容不断规范化、标准化，物业管理的内容已经由对校内建筑及其附属设施设备的维护管理延伸至为师生提供一体化后勤的全过程服务。总体来看，目前学校物业管理服务的内容主要分为基础物业服务以及多元化专项服务两大类，具体服务内容基于学校和服务企业的不同而各具特色。

此外，医院物业管理最基本的要求在于保持安全、舒适的医院环境，以满足患者、家属和医疗工作者的多方面需求，且对安防、能源保障、院感、及各类应急预案等有更强的专业属性。比如，医院每天会产生大量的医疗废物，服务过程中须严格防止交叉感染，因此医疗废物清运人员必须按照规定做好消毒和防护措施。正是因医院自身的特殊性，形成了对应物业服务市场一定的专业壁垒，且具有较强的业务粘性，对物业服务企业的要求也相对较高。医院物业服务已逐渐从传统的“四保一服”物业服务延伸至非临床一体化后勤服务，包括中央运送、导医、导诊等，为医院体系的运行提供重要支撑。

因此，无论是从服务对象、服务要求，还是对于设备管理要求、安全消防管理等，非住宅物业的专业门槛更高，不同业态的行业壁垒也更深。

2.物业管理及非住宅物业管理行业现状

①物业管理市场规模持续增长，非住宅业态市场规模增长迅速

在管建筑面积指业主私人摊有或住户占用的独立单位总建筑面积及公用区域的总建筑面积。根据中金企信统计数据，2022年我国物业管理行业保持了快速的发展态势，行业总规模达到353亿平方米。预计2025年物业管理行业总规模有望实现388亿平方米，2021-2025年的年复合增长率3.2%。

数据整理：中金企信国际咨询

根据中金企信统计数据，随着机关及事业单位后勤服务社会化改革不断推进，非住业态规模快速增长，2022年非住业态物业管理总规模143亿平方米，预计2025年非住宅物业管理行业总规模有望实现156亿平方米。

数据整理：中金企信国际咨询

同时，根据报告，非住宅物业规模增速超过物业的整体增速，具体表现在500强企业非住宅物业管理面积占比持续增加。500强企业非住宅物业管理面积占比由2018年的36.52%提升至2021年的41.68%。具体如下图所示：

数据整理：中金企信国际咨询

②非住宅物业服务收入过半，较高收费水平是其主要驱动因素

根据物业类型的不同，可以将物业管理分为住宅物业管理和非住宅物业管理。在住宅物业发展放缓逐渐进入存量竞争的背景下，非住宅业态诸如商业、办公、学校、医院、交通、政府公建、城市服务等领域物业服务收入增长迅速。根据报告，2021年500强企业中，非住宅业态服务收入占比已达54.78%。在非住宅业态中，办公物业、商业物业及学校物业服务收入占比名列前三位，分别占500强企业服务收入的21.42%、6.72%及5.99%。具体如下图所示：

数据整理：中金企信国际咨询

③物业服务边界逐渐突破，多种经营收入增长迅速

随着居民的收入水平越来越高，越来越多的业主愿意为更加优质和多样的服务买单。同时，在传统物业收入增长放缓的情况下，物业管理服务公司也在积极探索和挖掘新的盈利增长点。由此，传统的物业服务边界逐渐突破，非住宅物业管理服务企业可向环保与绿色建筑、智能化与数字化、各项增值服务等延伸业务范围。如：非住宅物业管理服务企业可以提供环保解决方案，帮助客户实现节能减排目标；随着智能科技的不断发展，非住宅物业管理服务企业可以提供数字化服务和智能化解决方案；非住宅物业管理服务企业可以提供增值服务，例如会议室预定、商务服务、接待服务等，以提高客户满意度和竞争力。

根据报告，2021年500强企业基础物业服务收入达3,579.54亿元，同比增长17.48%，较上年增加2.64个百分点。多种经营服务收入1,376.62亿元，同比增长34.51%，持续保持30%以上的增速，远超基础物业服务收入增速。

3.物业管理行业发展趋势

1）后勤社会化改革逐步深化，市场空间逐渐释放

后勤社会化改革主要指政府将非核心的后勤服务外包给社会力量，实现政府与社会力量的分工合作，提高整理效率，包括医院后勤社会化改革、学校后勤社会化改革、机关后勤社会化改革等方面。这个趋势已经在我国得到了广泛的推广和实施，对于物业管理服务企业来说，也带来了一系列的机遇与挑战。

首先，后勤社会化改革让政府和企业的分工更加明确。政府将非核心的后勤服务外包给社会力量，可以更加专注于核心业务，提高行政效率。同时，物业管理服务企业可以通过竞争获得政府外包的机会，增加了行业的市场空间及利润。

其次，后勤社会化改革通过引入市场化机制提高了管理效率及质量。外包服务提供商需要严格遵守合同约定，保证服务质量。物业管理服务企业需要适应这种竞争环境，提高自身服务水平和管理能力，以获得更多的政府外包机会。

最后，后勤社会化改革促进了物业管理服务企业的多元化发展。政府外包的服务内容呈现多元化特征，物业管理服务企业可以通过扩大服务范围，拓展业务领域，实现多元化经营，提高企业的经济效益和社会效益。

2）逐渐融入城市治理，“城市管家”模式大势所趋

所谓“城市管家”，指的是物业管理服务企业通过“专业服务+智慧平台+行政力量”相融合的方式，以专业化的监管体系，辅助城市管理部门实现对模块化的服务划分，通过精细化的治理手段，对城市公共空间与公共资源、公共项目进行全流程协同治理，达到降低政府人力资源投入、提升政务服务质量、强化城市管理质量、精准化专业化治理城市的理想效果，解决政府、基层压力大等问题。

随着我国的城镇化进程，越来越多的人口涌向城市，完善城市治理体系和加强城市治理能力日趋迫切。单纯依靠政府的进行城市治理存在诸多弊端，随着城市治理公共服务市场不断开放，这为引入物业管理服务企业参与城市治理创造了机会。

在此背景下，全国各大物业管理服务企业如万物云空间科技服务股份有限公司、龙湖物业服务集团有限公司、保利物业服务股份有限公司、招商积余等纷纷制定了各自的物业城市发展战略，并在深圳、广州、重庆、成都、厦门、武汉等全国多地落地了“数字化运营+城市管家”的新模式。由此，物业管理服务企业开启了从“物业管家”升格为“城市管家”的浪潮，这也将成为今后较长时间物业管理行业的重要发展趋势。

城市服务市场空间巨大，催生万亿蓝海市场。根据中金企信统计数据，预估到2022年底，城市服务市场规模将达到2.86万亿元，2017年到2022年的复合年增长率达到9.8%。此规模包括市政园林、城乡环卫、市政设施管护、国土巡查、治安巡查、生态巡查与治理、突发状况处理及后勤服务等。

3）人力成本逐渐提高，智能化物业管理是重要趋势

传统的物业管理行业一直被视为劳动密集型行业。由于物业服务主要通过人力完成，因此人力成本一直是物业服务企业的经营管理中的重要问题。随着我国人口老龄化程度的加深，人口红利的逐渐消退，人力成本逐渐上升，导致物业服务企业的运营成本上升。

在此背景下，物业管理行业在不断的转型升级，逐渐通过智能化转型来解放劳动力。同时，除了降低劳动成本，物业管理智能化可以提升管理效率、增强用户体验，因此，智能化物业管理成为重要发展趋势。

所谓智能化物业管理，是指将信息技术及高新技术应用于物业管理工作中，辅助处理日常事务，全面提供信息服务并参与辅助科学决策，从而达到充分利用各种资源，提高管理效率和管理质量的目的。

由于智能物业采用了高度自动化的装备、智能化的互联网管控平台以及先进的信息通信技术，可以全面获取管辖区域的环境、人流、业务及设备运行状况等信息，并可以在平台上集中显示、统一处理，极大地降低了运营成本、提升了管理效率。智能化物业管理相对于传统物业管理的优势主要体现在以下几个方面：

其一，智能化物业管理可以对各种智能化设备进行远程监控与管理。相对于传统物业管理，智能化物业管理可以在互联网管控平台上直观地看到各种设备的运行状况，对各种设备进行远程调控以及统一调度人员进行管理。若检测到故障或其他异常状况，可以迅速启用备用设备线路并及时调度人员进行抢修，这极大地提高了设备的管理维护效率，确保物业的各种设施与秩序正常运行。

其二，智能化物业管理可以实现保安、消防、停车管理高度自动化运行。智能化物业管理所使用的红外探测系统、电子巡更系统、视频监控系统、门禁系统等可以实现保安、消防自动监控。消防全套探测报警设备可以自动探测火情、发现火情可以自动报警，管理人员可以在平台上进行实时监控并果断处理。

其三，物业管理服务可以实现网络化、信息化。物业管理服务企业与业主可以通过互联网平台进行交互，比如物业管理服务企业可以网上发布通知、公告，催交费用，催办有关事项，征集管理意见、建议，组织网上文娱活动等；也可以在平台查询、记录用户的服务要求与投诉，及时给予答复。这改变了传统的管理服务方式，促进服务效率的提高。

其四，智能化物业管理可以实现三表自动计费，统一缴费。通过物联网水表、电表、气表对每个楼栋每个企业，进行能耗监测，实时监测耗能状态，实现远程抄表，对于异常情况平台实时预警，自动生成巡查工单，同时用户只需在网上统一缴费。

1、企业填写“企业信息反馈表”确认订购意向;
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