（1）不动产资产投资和资产管理行业发展宏观环境分析：2021年，全球新冠疫情呈现多轮反复，且在持续发展中。各国主动采取措施应对由疫情引发的供应链危机、能源危机和通胀危机等问题，努力提振本国经济。总体来说，由于2020年基数较低，2021年全球经济预计将实现近年来的最快增速。

2021年中国宏观经济继续保持复苏态势，但仍然面临重重挑战。一方面，外贸出口、高新技术产业的持续向好，为中国宏观经济的发展奠定了坚实的基础；另一方面，新冠疫情的多点散发、房地产行业的结构性调整、金融风险的控制及平台整顿等，使中国宏观经济下行压力自二季度开始加大，经济复苏进程有所放缓。零售物业方面，2021年全国社会消费品零售总额同比增长12.5%，消费市场继续保持恢复态势。但是，线下消费市场回暖幅度低于预期，全国购物中心日均客流接近2.5万人次，尚未恢复到疫情前水平。与此同时，2021年全国新开业商场545家，供给大幅增加，存量商业竞争加剧。

2022年上半年，国际形势更趋严峻复杂，国内疫情多发散发，超预期突发因素带来较大冲击，国内宏观经济下行压力明显增大。受宏观经济下行及疫情封控等因素影响，零售物业和写字楼市场承压明显。零售物业方面，居民收入增长放缓，消费者消费行为更趋保守，消费市场整体承压。叠加疫情影响，接触型、聚集型特征明显的线下消费表现低迷。特别是，部分城市、部分区域一度出现较长时间的闭店停业，给实体商业经营带来较大挑战。上半年，一线城市购物中心客流量同比显著下降，空置率明显上升。写字楼方面，由于疫情影响，部分项目延期交付，供给侧压力适度缓解，但需求端收缩更加明显。重点城市写字楼市场净吸纳量同比显著下降，空置率上升，租金出现不同程度地下调。仓储物流市场方面，重点城市市场继续保持稳中向好，空置率处于低位，租金呈现上涨态势。

上半年，在国内疫情多点散发的情况下，不动产投资市场依然保持活跃。特别是上海市大宗交易金额依旧领跑全国。从物业类型来看，写字楼交易在主要城市投资市场占据主导地位。不动产资产管理方面，在市场下行环境下，不动产资管业务也面临较大的压力。不动产资管机构普遍加强底层资产管理深度，深挖运营潜力，向精细化、专业化要效益，以平衡市场下行对不动产资产价值带来的负面影响。

中金企信国际咨询公布的《2022-2028年资产管理行业市场竞争格局调查分析及发展战略规划评估预测报告》

（2）不动产资产投资和资产管理行业发展特点分析：整体来看，顶流购物中心普遍通过紧跟潮流热点、调整焕新品牌、加强文化艺术体验等方式，实现客流和销售额的双提升。

1、办公物业方面，主要城市核心商圈写字楼的净吸纳量同比大幅上涨，实现强势反弹，空置率回落，租金触底回升，但区域分化明显。部分城市如上海、广州等，由于供给量持续增加，市场压力仍然较大。部分以在线教育、游戏、影视等行业为主要客户的区域，受行业整体调控政策影响，区域租赁市场承压明显。

2、工业物流方面，2021年中国国内快递业务增量和出口增速均达到30%。“双循环”发展格局下，电商、第三方物流和制造业的仓储需求大幅上升。根据统计数据，2021年，全国主要市场高标仓净吸纳量同比上升60%，创历史新高。酒店方面，得益于国内商务出行需求旺盛，酒店行业上半年呈现稳健回暖态势，但下半年受疫情多点散发影响，市场活跃度再度出现波动，全年入住率仍未恢复到疫情前水平。

3、不动产投资市场方面，2021年中国大宗物业投资市场迎来快速复苏，主要城市的大宗交易金额同比增加约40%,办公物业和商务园区成交占比接近总成交额的一半，依然是市场最为关注的交易标的。内资交易占比约78%，延续上一年的主导地位。外资买家重点关注市场仍在北上广深一线城市。

4、不动产资产管理方面，随着中国基础设施领域公募REITs制度破冰，不动产的资产运营价值受到更多关注。但是由于底层资产的行业复苏仍在持续进行中，各业态仍然面临较大的运营压力。同时，房地产企业受政策影响开始寻求新的发展曲线，持有物业运营成为主要发展路径之一。多方面因素导致不动产资产管理行业的竞争进一步加剧，行业发展在精细化、体系化、规模化竞争的同时，也在不断寻求创新突围。